不動産

王道の資産運用、不動産投資は副業に値するのか?注意点を解説

『本業の給料以外に収入があったらいいな』

『本業の給料じゃ全然足りない・・・』

そんな人が一度はしたいと考えるのが副業ですよね。

しかし、会社が副業を認めてくれない、本業で忙しくて副業をしている時間なんかないという人も多いと思います。

そのような人におすすめなのが、投資で労働をしなくてもお金を手に入れる方法です。

そんな投資の中でも、不動産投資は不労所得で毎月決まったお金を手に入れることができる理想の副業として人気となっています。

とはいえ、何か専門知識が必要なイメージがあったり、まとまったお金が必要なのではないかという疑問を持っている人も多いと思います。

そこで今回は、不動産投資とはどのようなものなのか、不動産投資のメリットやデメリットについて解説していきたいと思います。

さらに、そもそもサラリーマンが不動産投資をすることは大丈夫なのかどうかも解説していきたいと思います。

この記事はこんな人におすすめです!

  • 不労所得が欲しい人
  • 不動産投資に興味がある人
  • 不動産投資は副業になるのか疑問に思っている人
  • 不動産投資のメリットやデメリットを知りたい人

ぜひ不動産投資の知識をつけて夢の不労所得に近づいちゃいましょう!!

不動産投資は副業になる?


まずは大前提として、不動産投資が副業になるのかどうかを解説していきたいと思います。

副業になるならできない!という人も多いと思うので。

結論から言うと『注意点はあるもののOK』です。

副業がNGの会社でも、投資を行なうことは禁止していない会社がほとんどです。

そもそも『副業』『投資』は別物として考えられており、投資はあくまで資産運用として自由に行うことができます。

そのため、株式投資やFXと同様に不動産投資も行うことができるのです。

ただし、会社によっては厳しく制限されている可能性もあるので自分の会社の就業規則をしっかりと確認してくださいね。

公務員も不動産投資を行なえる3つの条件とは

会社に雇われているサラリーマンは不動産投資が問題なく行える場合はほとんどですが、公務員となると話は変わってきます。

公務員の就業規則を定めている人事院規則では、公務員がこれらの条件を守れば不動産投資を行なってもいいとされています。

  • 5棟以下(マンションやアパートは10室以下)
  • 管理会社へ管理を委託すること
  • 年間500万円以下の賃料収入

5棟というのは独立家屋の場合で、不動産投資でよくあるアパートやマンションの場合は10部屋以下に抑えればOKです。

そして大家として自分で物件を管理すると大家業が成り立ってしまい、本業に支障が出るという考えから、管理はすべて管理会社に任せなくてはいけません。

さらに家賃収入は年間500万円以下に抑える必要があります。

具体的には、1部屋7万円から得られる家賃収入は年84万円ですね。

その部屋を5部屋所有し得られる家賃収入は年420万円なのでOKですが、6部屋所有し貸し出した場合は年504万円になってしまうのでNGです。

このように、規則が厳しいといわれている公務員でも、資産運用として不動産投資をすることが認められています。

不動産投資とは


不動産投資は資産運用なのでサラリーマンでも問題なくできることがわかったところで、不動産投資っていったいどのようなものなのかを解説していきます。

不動産投資とは、利益を得るためにアパートやマンションなどの不動産に投資を行なうことです。

自分が購入した物件を人に貸し賃料収入を得たり、購入した物件がさらに高値になったときに売却して差額を利益として受け取ったりします。

不動産投資のメリット

夢の不労所得生活が送れる可能性がある不動産投資には、以下のようなメリットがあります。

  • 働かなくても収入があり、安定している
  • 生命保険の代わりとしても使える
  • 銀行からの融資が受けやすい
  • 相続対策になる

1つずつ解説していきますね。

働かなくても収入があり、安定している

不動産投資の1番の魅力と言えばこれでしょう。

労働しなくても毎月決まった金額の収入があるという喜びが1番のメリットです。

また、賃料は景気によって左右されることも少ないため、継続して安定した収入を得ることができます。

生命保険の代わりとして使える

金融機関で借入を行なう場合、必ず団体信用生命保険に加入しなくてはいけません。

団体信用生命保険とは、借主が万が一死亡するなどした場合には残りのローンを支払う必要がなく、さらに残された家族は物件が手に入るという保険です。

通常の住宅ローンを組む場合にもこの保険に加入しますよね。

借主に万が一のことがあった場合、この保険を使えば残された家族は残りのローンの支払いをしなくていい上に投資用物件が手に入ります。

投資用物件を投資に使ってもいいですし、売却してまとまったお金を手に入れるのもいいでしょう。

このように、生命保険の代わりとしても使うことができます。

金融機関からの融資が受けやすい

不動産投資は、投資のために借入をするという明確な理由があり、その物件を担保にすることができるため金融機関からの融資が受けやすいというメリットがあります。

不動産投資はまとまったお金が必要ですが、担保があるためかなり大きい金額の融資も受けてくれることが多いです。

相続対策になる

不動産投資をすることは、相続税の節税にもつながります。

その理由は、不動産(土地や建物)の評価額が現金の場合と異なるためです。

つまり、現金で5000万円持っているのと、不動産5000万円分を持っているのとはかかる相続税が変わってきます。

その金額は土地と建物で分かれており、難しい専門用語や計算式を使って求められます。

その土地にどのような物件が建っているか、貸している物件なのか、いくつ物件が建っているのかなどパターンによって金額が変わってくるため一概には言えません。

ここでは、不動産として所持している場合は相続税が節税になるということを覚えておいてくださいね。

不動産投資のデメリットや注意点

不労所得を受けられるなどのメリットがある一方、しっかりと覚えておかなくてはいけないデメリットや注意点があります。

よく読んでみてくださいね。

  • 投資額が高額になる
  • 現金にするのに時間と手間がかかる
  • 税金がかかる
  • 空室になるリスクがある
  • 物件の老朽化などで賃料が下がるリスクがある
    災害が起こる可能性がある
    家賃滞納のリスクがある

これらのデメリットや注意点について解説していきます。

投資額が高額になる

株式投資やFXは数万円~数十万円で始めることができますが、不動産投資は高額の借り入れをして投資を始めることがほとんどです。

借入をしてまで不動産投資をしたいかどうかを考える必要がありますね。

現金にするのに時間と手間がかかる

他の投資の場合、投資をしてから現金にするまで数日あれば可能ですが、不動産投資の場合はかなりの時間と手間がかかります。

不動産会社に査定をしてもらったり、買主との価格交渉が行われたり最後までいくらの現金になるのかがわからないこともデメリットでしょう。

税金がかかる

不動産投資は払う税金がかなり多いです。

購入時には不動産所得税、所有時には固定資産税・都市計画税・所得税、売却時には譲渡所得税という税金を支払わなくてはいけません。

他の投資の場合は確定申告をして所得税や住民税を支払えばいいので、不動産投資は他よりもコストのかかる投資と言えるでしょう。

空室になるリスクがある

不動産投資は、居住者が転居してしまった場合翌月からいきなり無収入になってしまうというリスクがあります。

定期的にリフォームをしたり、駅から徒歩10分以内など立地のいい場所に物件を購入することで空室リスクを減らすことができます。

しかし立地のいい場所はその分物件も高くなり、定期的にリフォームをするのにも費用が必要になります。

物件の老朽化などで賃料が下がるリスクがある

家賃を決める際には周りの家賃相場なども考える必要がありますよね。

周りの家賃が下がっているのに、明らかに周りと比べて高い家賃にしておくと借り手がつかない可能性があります。

また、経年劣化によって建物の価値も下がるため家賃を下げる必要が出てきます。

金融機関への返済は毎月一定ですが、入ってくる賃料は時間がたつと減ってくる可能性が高いことをしっかりと覚えておきましょう。

災害が起こる可能性がある

数年以内に大地震が来るなんて言われていますが、そのほかにも火災や天災で投資物件が被害にあう可能性も考えておかなくてはいけません。

災害リスクを減らすためには、鉄筋コンクリートの物件にして火災を起こしにくくすること、耐震性能が高い物件を選ぶことが大切です。

家賃滞納のリスクがある

入居者が必ず家賃を支払ってくれるとは限りません。

数ヶ月家賃が払われないということも想定しておかなくてはいけません。

そのリスクを回避するには、滞納賃料を回収してくれる管理会社へ管理を依頼したり、家賃保証会社を使うことです。

手数料を支払わなくてはいけませんが、家賃の督促を代行してくれたり家賃を保証してくれる会社をうまく使えば家賃滞納リスクが少なくなりますよ。

不動産投資の種類とメリット・デメリット

不動産投資にはいくつか種類があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

不動産投資の主なものはこちらです。

  • 一棟投資
  • 区分投資
  • 戸建投資
  • パーキングやコインランドリー

1つずつメリットやデメリットも含めて解説していきますね。

一棟投資

これは、マンションやアパートなどを一棟所有してすべての部屋から賃料収入を得る投資です。

数千万円~億単位のまとまった資金が必要になるため、ほとんどが借入をして行なうことになります。

メリット

部屋数が多い一棟投資のメリットは以下の通りです。

  • 部屋数が多いため収入が多くなる
  • 空室リスクが下がるため収益が安定する

部屋の数が多い分、単純に収入が多くなります。

さらに1部屋空室になったとしても他の部屋からの賃料が入ってくるためリスク分散につながります。

#### デメリット

一棟投資のデメリットは以下の通りです。

  • 高額な借入が必要
  • 空室になると収入が減るため返済困難に陥る可能性がある
  • 災害などが起こった場合に大きな損失を被る可能性がある

一棟丸々に投資を行なうのは莫大な資金が必要になり、金融機関からの融資も難しくなります。

また、金融機関への返済金額が高額なため、1部屋空室になると返済金額に足りなくなる可能性も出てきます。

さらにすべての部屋が同じ土地に建てられているため、災害などが起きた場合にはすべての部屋が被害にあってしまい、大きな損失となってしまう可能性があります。

区分投資

これは、ワンルームマンションなど1部屋に対して投資を行なう方法です。

首都圏に多く、比較的利便性のよい場所にあるのが特徴です。

メリット

区分投資のメリットはこちらです。

  • 少額から投資を行なうことができるので初心者にもおすすめ
  • 首都圏では入居者が決まりやすい
  • 売却しやすい

1部屋への投資なので、比較的少額から投資を行なうことができ、不動産投資初心者にぴったりの投資方法です。

特に首都圏ではワンルームの需要がとても多いため、仮に退去しても次の入居者がすぐに決まるというメリットがあります。

さらに便利な場所に建っていることが多いため、仮に売却に出す場合でも買い手が付きやすいのが特徴です。

デメリット

デメリットは以下の通りです。

  • 空室になると無収入になる
  • 1部屋の収入から修繕や補修を行わなくてはいけないため経費がかかる

一棟投資と違い1部屋への投資となるので、仮に退去してしまった場合無収入となってしまいます。

空室期間が長いと、返済はしなくてはいけないのに賃料が入ってこないという苦しい状況になってしまいます。

また、その部屋の家賃収入の中から修繕費などを出さなくてはいけないめ経費の割合が高くなってしまいます。

戸建投資

戸建投資は、その名の通り新築・中古の戸建を購入して貸し出すという方法です。

戸建を借りるのはファミリー層がほとんどのため、長く住んでくれるという特徴があります。

メリット

戸建投資のメリットは以下の通りです。

  • 入居者が長く住んでくれることが多い
  • 中古の場合物件価格が安い
  • いい物件を探せれば利回りが高くなる

戸建物件に住むのはファミリー層がほとんどのため、物件に長く住んでくれることが多く収入が安定します。

また、中古物件は比較的安く購入できることが多いため、いい物件に巡り合えれば高利回りで投資を行なうことができます。

デメリット

戸建投資のデメリットは以下の通りです。

  • リフォーム費用などの経費が高くなる
  • 空室を埋めるのが大変
  • 売却しづらい

中古物件を購入した場合、貸し出せる状態にするにはリフォームが必須となります。

戸建は広い上に老朽化が進みやすいため、リフォーム費用などのコストが高額となります。

また、マンションに比べると不便な場所にあることも多く、空室になった場合に次の入居者を探すのが大変です。

マンションに比べると売却もしずらいこともデメリットとなります。

駐車場やコインランドリー

マンションや戸建てではなく、もともと所有している土地を生かして駐車場やコインランドリーにして収入を得るという方法もあります。

メリット

  • 持っている土地の場合、投資費用は安く済む
  • 駐車場の場合ランニングコストがほとんどかからない

自分の土地を利用して行う場合は、土地を有効活用できる上に土地の購入費用などが必要なく投資額が安く済みます。

また、駐車場は最初に駐車場として整備してしまえば毎月の経費はほぼ必要なく丸々収入にすることができます。

デメリット

  • いい立地じゃないと無駄になる
  • コインランドリーはフランチャイズに加盟する必要があり、初期費用が高額となる
  • 認知してもらうための広告費用、機械のリース費用などの費用がかかる

駐車場やコインランドリーの経営がうまくいくかどうかは立地がすべてです。

立地がよければ宣伝などしなくても人が寄ってきますが、悪い立地の場合まったく人が来ない事態に陥る可能性もあります。

また、コインランドリーの経営はフランチャイズに加盟することも多く、高額な初期費用がかかってきます。

認知してもらうための広告を出すのも費用がかかりますし、機材をリースするのも毎月費用がかかるため、かなりのコストがかかることが大きなデメリットとなります。

不動産投資はこんな人におすすめ!


ここまで読んでみて、不動産投資の魅力や注意点がわかっていただけたと思います。

では、不動産投資はどのような人におすすめの投資方法なのかをご紹介したいと思います。

  • 不労所得が欲しい人
  • 安定した収入があるなど金融機関でローンを組める人
  • 本業が忙しい人
  • 投資のことがわからない人

まず、不動産投資の1番の魅力は毎月不労所得が手に入るということです。

本業のお給料以外に毎月数十万円が安定して入ってきたら本当に嬉しいですよね。

また、不動産投資は資金の借り入れをしなくてはいけないため、安定した収入があるなどローンを組めることが条件になります。

自己資金で物件を購入できる人ならローンを組む心配をしなくてもOKです。

そして、不動産投資は本業が忙しい人や投資初心者に特におすすめです。

不動産投資は物件を用意して、それを貸し出して収入を得るというシンプルな投資です。

毎日株価をチェックしたり相場分析をするなどの手間が一切かかりません。

物件の管理を管理会社に依頼すれば、完全にほったらかしで収入を手に入れることができます。

毎日忙しくて時間がない人、投資のことが何もわからない初心者でも問題ありません。

まとめ


不動産投資は初期費用が高かったりさまざまなリスクがある投資方法です。

しかし、毎月得られる不当所得が何よりの魅力です。

一見難しそうな不動産投資、実は初心者や時間がない人にぴったりなんです。

毎月得られる不労所得、ぜひ味わってみてはいかがでしょうか。

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