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アパート投資とマンション(区分/ワンルーム)投資のデメリットを紹介!

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「アパート投資とマンション投資にはどんなデメリットがある?」
「メリットはいいから不動産投資のデメリットを知りたい」

このように、アパート投資やマンション投資のデメリットを知りたい方は多いのではないでしょうか。デメリットを知ることは、自分に合っている投資か判断するためだけでなく、リスク管理にもつながります。

ここでは、アパート投資とマンション(区分/ワンルーム)投資のデメリットを紹介しています。この記事を読めば、アパート投資とマンション投資のどちらが自分に合っているか判断がしやすくなるでしょう。

アパート投資のデメリット


アパート投資のデメリットは「投資資金が高いのに融資がつきにくい」ことです。アパート投資を検討する場合は、以下の3つのデメリットは必ず押さえておきましょう。一般的なサラリーマンでは全額不動産投資ローンは難しい可能性があるので、しっかりとした資金計画を立てる必要があります。

  • 投資資金が高い
  • アパート投資は手間がかかる
  • 融資がつきにくい

投資資金が高い

アパート投資のデメリットの1つが、投資資金が高いことです。一棟アパートとなるため、購入に多額の資金が必要になります。不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」の「収益物件市場動向四半期レポート<2020年1月~3月期>」によると、「区分マンション」「一棟アパート」「一棟マンション」の平均価格は次のとおりです。

  • 区分マンション:1,529万円
  • 一棟アパート:6,491万円
  • 一棟マンション:1億5,786万円

上記のとおり、一棟アパート投資を始めるには6,000万円程度の投資資金が必要になります。不動産投資ローンを使えたとしても、毎月の返済負担は非常に大きいです。また、ある程度の収入や自己資金、収益性が高い物件でないとローン審査が通りません。万が一、失敗した場合は多額のローン返済だけが残ります。投資資金が高いことは一棟アパート投資のデメリットです。

アパート投資は手間がかかる

手間がかかるのもアパート投資のデメリットです。一棟アパートになると部屋数が多いので管理の手間がかかります。管理会社に委託する方法もありますが、管理委託手数料がかかってしまいます。しかし、オーナー自らが管理をするとなると大変です。入居者の対応や共用部分の清掃など、部屋数が多いので労力と手間がかかります。本業にも支障をきたすことになるでしょう。手間がかかることは、アパート投資のデメリットです。

融資がつきにくい

マンションに比べると融資がつきにくいこともアパート投資のデメリットです。アパートは耐用年数が短い木造であることが多く、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションよりも耐久性や耐震性などが劣ります。そのため、マンションに比べると融資がつきにくいのです。以下のように、木造アパートは耐用年数が22年、鉄筋コンクリート造マンションは47年です。

  • 鉄骨造(厚さ3mm以下):19年
  • 木造:22年
  • 鉄骨造(厚さ3mm超4mm以下):27年
  • 鉄骨造(厚さ4mm超):34年
  • 鉄筋コンクリート造(RC):47年

耐用年数が長く性能が優れているマンションと比べると、アパートは融資がつきにくいことがデメリットと言えます。

マンション投資のデメリット


アパート投資よりも利回りが低く、家賃収入や利益が少ない点がマンション(ワンルーム)投資のデメリットです。アパート投資と比較するためにも、以下3つのデメリットを押さえておきましょう。

  • アパート投資より利回りが低い
  • 維持費がかかる
  • 利益が少ない

1つずつ、紹介していきます。

アパート投資より利回りが低い

マンション投資のデメリットは、アパート投資よりも利回りが低いことです。健美家」の「収益物件市場動向四半期レポート<2020年1月~3月期>」によると、アパートとマンションの平均利回りは次のようになっています。

  • 区分マンション:7.54%
  • 一棟アパート:8.78%
  • 一棟マンション:8.37%

このように利回りの高さは「一棟アパート>一棟マンション>区分マンション」になります。ランニングコストを抑えることができ、まとまった家賃収入が入ることから一棟アパートの利回りが最も高いです。

ワンルームマンション投資の利回りは7%台と決して悪い数字ではありませんが、アパート投資と比べると低くなります。

維持費がかかる

マンション投資は維持費がかかる点もデメリットです。たとえば、ワンルームマンション投資であれば、毎月、管理費と修繕積立金を支払わなくてはなりません。管理費は共用部分の清掃費や水道光熱費、エレベーターの点検費用など、維持管理費に使われる費用です。修繕積立金は将来の大規模修繕のために毎月積み立てをするお金になります。これらの費用以外に、室内の修繕・リフォーム費用や固定資産税の支払いが必要です。どの不動産投資でも維持費はかかりますが、ワンルームマンションだと管理費や修繕積立金の支払いが強制的に発生します。

利益が少ない

ワンルームマンション投資は利益が少ないこともデメリットです。一棟アパート投資であれば部屋数が多いのでまとまった家賃収入が入り、利益も多くなります。しかしワンルームマンション投資の場合は、1室しかないので家賃収入も限られますし、利益は少なめです。

たとえば、1,500万円のワンルームマンションを金利3%、返済期間35年のフルローンを利用した場合、毎月返済額は57,727円です。家賃85,000円で賃貸に出したとしたら「家賃85,000円−(ローン返済57,727円+管理費や修繕積立金)」の差し引き額が利益になります。そのため、毎月の利益は1万円〜2万円程度、年間で12万円〜24万円程度です。また、他にも固定資産税や修繕・リフォーム費用などがかかります。一棟投資よりも家賃収入が少ない分、利益も減ってしまう点がワンルームマンションのデメリットです。

アパート投資は「物件状態」、マンション投資は「管理費・修繕積立金」を見る


「価格が高いから」という理由で中古のアパートを検討する人も多いです。中古であれば新築相場の6割〜8割程度の価格で購入ができます。ただし、中古のアパートを買う場合は物件状態に気をつけてください。物件状態が悪すぎると多額の修繕・リフォーム費用がかかることになります。

また、マンション投資の場合は管理費や修繕積立金を確かめましょう。これらの費用が高すぎると手元にほとんどお金が残らないことになります。家賃収入だけでなくコスト面も確認した上で物件選びをしてください。

まとめ


ここでは、アパート投資とマンション(区分/ワンルーム)投資のデメリットを紹介しました。最後にもう1度、大事なポイントをまとめています。

  • アパート投資は手間がかかりやすく融資がつきにくい
  • マンション(ワンルーム)投資は利回りが低く利益が少ない
  • それぞれのメリット・デメリットを確認して比較することが大事

ここで紹介したように、アパート投資とマンション投資どちらにもデメリットがあります。デメリットを知ることはリスク管理にもつながりますので、メリット同様押さえておきましょう。不動産投資に興味がある方は、紹介した内容をぜひ参考にしてください。

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