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株や為替よりも不動産投資がおすすめ!コロナショック下での安定した投資先について

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「コロナショックで市場は大混乱!今始めるどんな投資がおすすめ?」
「今投資をするなら株がいい?不動産投資は大丈夫?」

など、コロナショック下での投資先について疑問や不安を持っている方は多いでしょう。世界的に株価が暴落し、実体経済にもさまざまな影響が出ているので、投資先に疑問や不安を持つことは当然です。

結論から言えば、コロナショックなどの不況下において、価格変動がそれほど大きくない不動産投資がおすすめです。不動産であれば、価格や家賃の下落が限定的である可能性があります。

今回は、なぜ不動産投資がおすすめなのか主な理由を紹介しています。この記事を読めば、不動産が不況に強いと言われる理由を理解することができるでしょう。

ぜひ、ご覧ください。

株は不安定、FXはリーマンでのとき大荒れ


2020年2月下旬まで23,000円台だった日経平均株価は、3月19日に16,552円をつけることになります。およそ3週間で6,500円も下落しています。現在は下落した分の半値程度まで戻してはいますが、今後の新型コロナウイルスの状況によっては、また大幅下落することも考えられます。

為替についてはコロナショックで、それまで109円〜112円前後だったのが、101円程度まで下落しました。現在は107円前後で落ち着いていますが、リーマンショックのときは東日本大震災もあり、2008年〜2012年にかけて1ドル=75円台まで下落していますので油断できません。

今回のコロナショックの影響はまだまだこれからですが、株価や為替は不況時に不安定な動きを見せるので注意が必要です。

場合によっては一気に資産の大半を失うことになります。不況で各国や企業の成長性が見えづらいなかで、株やFXに手を出すのはリスクが高いと言えます。

不動産価格は動きにくい


不動産価格は不況時においても変動幅が小さいと言われています。以下は、不動産経済研究所による2008年〜2019年の首都圏新築マンションの平均価格です。

  • 2008年:4,775万円
  • 2009年:4,535万円
  • 2010年:4,716万円
  • 2015年:5,518万円
  • 2016年:5,490万円
  • 2017年:5,908万円
  • 2018年:5,871万円
  • 2019年:5,980万円

上記のように、2008年のリーマンショックの後、2009年に4,500万円台に下落して翌年戻り、2011年から再び4,500万円台になるも、2013年から上昇傾向です。地域や物件にもよりますが、少なくとも上記の価格推移を見る限り、不動産価格が大幅に下落している様子はありません。

以下は、首都圏新築マンションの供給戸数になります。リーマンショックの翌年は前年比83%まで落ち込みますが、翌年には回復しています。

  • 2008年:43,733
  • 2009年:36,376
  • 2010年:44,535
  • 2011年:44,499
  • 2012年:45,602
  • 2013年:56,478
  • 2014年:44,913
  • 2015年:40,449
  • 2016年:35,772
  • 2017年:35,898
  • 2018年:37,132
  • 2019年:31,328

不況になったとしても不動産価格は、株価や為替ほど大幅に下落することは考えにくいです。そのため、コロナショックで不況になっても、不動産価格の下落は限定的である可能性があります。

家賃も下がりにくい


不況時でも不動産の家賃が下がるのは限定的と言われています。コロナショックで不況になれば、安い賃貸物件の需要は高まるからです。不況になると、物件購入を考えている人が賃貸へ流れたり、今より家賃が安い物件へ引っ越す人が増えます。

そのため、高級路線の物件は家賃が下がる可能性はありますが、10万円以下など低価格帯の物件は家賃が下がりにくいです。

2008年のリーマンショックの際も家賃はそこまで下がってはいません。財団法人東日本不動産流通機構の首都圏賃貸居住用物件の取引動向データによれば、23区内の平均家賃はリーマンショック前が11万円〜12万円程度、リーマンショック後は10万円〜11万円程度で推移しています。

その後、家賃相場は下落傾向にありましたが、株価や為替と比べると下落スピードは緩やかで限定的です。そのため、不況時でも家賃は下がりにくいと言えます。

リーマンショック後の家賃は、現在の家賃ともそれほど大きく変わりありません。以下は公益財団法人不動産流通推進センターの「2019不動産業統計集」による、東京圏ワンルームマンションの家賃相場推移です。

  • 2011年:70,557円
  • 2012年:70,389円
  • 2013年:70,357円
  • 2014年:70,914円
  • 2015年:71,840円
  • 2016年:71,880円
  • 2017年:71,954円
  • 2018年:72,280円
  • 2019年:73,131円

上記のように、リーマンショックや東日本大震災後でも、それほど家賃の変動は大きくありません。

東京の人口は増加中なので都心が狙い目!ワンルームマンションがおすすめ


東京の人口は増え続けているので、不動産投資をするなら都心が狙い目です。人口が増加中でたくさんの賃貸需要が期待できるからです。

東京都の「東京都男女年齢(5歳階級)別人口の予測」によると、東京都の総人口は現在も増え続けており、2025年に1,408万人になってピークを迎える予測です。その後は2040年に1,351万人まで減少すると見られています。地方・郊外は既に人口減少が始まっている地域がたくさんあります。

東京であれば、まだ人口は増加傾向です。2025年以降に減少傾向になったとしても、日本で1番人が集まるエリアであることは間違いありません。2040年になっても1,300万人以上の人が住んでいる見通しなので、高い賃貸需要が期待できます。

また、「東京都世帯数の予測」によると、都内の一般世帯数が723.7万世帯となりピークを迎えるのは2035年の予測です。同年、単独世帯の割合が初めて50%を超える見通しもあります。つまり、2035年には東京都の2世帯に1世帯が単独世帯ということです。

東京都は高齢世帯も一貫して増える見込みであり、2040年には249.1万世帯となり一般世帯全体の34.5%を占める見通しです。そのうち、高齢の一人暮らしは112.9万世帯で高齢世帯全体の45.3%になる予測です。

そのため、東京都で不動産投資をするのであれば、単身者狙いのワンルームマンション投資がおすすめになります。人口はもうしばらく増え続け、単独世帯や高齢の一人暮らし世帯はまだまだ増え続けるからです。

ワンルームマンション投資であれば、一棟買いに比べて投資資金を抑えることができ、流動性も高いです。中古であれば1,000万円以下で購入することもできます。立地の良いワンルームマンションであれば、長く安定した賃貸経営が可能です。

まとめ


今回は、なぜ不動産投資がおすすめなのか主な理由を紹介しました。ここで紹介したように、不動産は不況になっても価値や家賃の下落は限定的な可能性があります。株価や為替のように大幅下落したり、乱高下することはほとんどありません。

また、東京については人口増加中で、今後は単独世帯の割合が増える見通しです。そのため、コロナショック下で投資をするなら、ワンルームマンション投資がおすすめです。

ただし、不動産投資は金額が大きいので、業者選びや物件選び、シミュレーション等は慎重に行うようにしましょう。

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