不動産

不動産投資初心者向け!失敗しない始め方を徹底解説!

土地資産などの不動産を持たない人、投資するための資金が乏しい人などは、その両方の言葉が含まれる「不動産投資」など、自分に関係ないと思っているのではないでしょうか?そもそも、所有するのにまとまった資金が必要な不動産に「投資」するなんて、あまりにもハイリスクだと考える人もいるかもしれません。

しかし、不動産投資で成功している人のなかには土地を持っているわけでも、潤沢な資金を持っているわけでもない普通の会社員が多く存在し、みんながはじめは初心者だったのです。つまり、正しい知識と情報を持って取り組めば初心者でも成功できるのが、不動産投資というシンプルな投資方法なのです。

それでは、初心者が正しい知識や情報を得て不動産投資を始めるには、どうしたらいいのでしょうか?初心者でも失敗しない不動産投資の始め方を解説していきます。

不動産投資とは?


不動産投資とは、不動産を対象にした投資のことを指し、投資した不動産から利益を得ることを目的にしています。たとえば、購入した不動産を購入価格以上で売却し、キャピタルゲインという売却益を得るのも不動産投資です。

もし、不動産投資という言葉をネガティブに捉える人がいるとすれば、それはバブル崩壊の要因になった、キャピタルゲインを目的にしたハイリスクな土地転売などのイメージがあるのかもしれません。しかし、当時とは経済状況の異なる現在、不動産投資の主流となりつつあるのは、投資した不動産の家賃収入などで、インカムゲインという安定的な利益を得る方法です。

もちろん、キャピタルゲインを得る不動産投資の方法も、リスクばかりを抱えているわけではありません。それぞれの不動産投資手法のメリット・デメリットを投資家が理解し、状況に応じて臨機応変に使い分けていくのが、現代的な不動産投資なのだといえるでしょう。

初心者におすすめの不動産投資


大きく2つに分類される不動産投資のなかでも、初心者におすすめできるのは家賃収入などでインカムゲインを得る方法です。キャピタルゲインを得られる物件を見極めるのには、ある程度の経験や知識が必要となるため、インカムゲインで不動産投資の勉強を重ねてから考えた方が得策でしょう。それでは、不動産投資でインカムゲインを得るには、具体的にどのような方法があるのでしょうか?

● 新築・中古マンションの一室を購入して賃貸する(区分所有権)
● 新築・中古のマンション・アパート一棟を購入して全室賃貸する

このほか、新築・中古一戸建てを対象にする不動産投資の方法もありますが、なかでも初心者におすすめの不動産投資先が、自己資金が少なくても始めやすくもっともリスクが少ない「中古マンションの区分所有」でしょう。

もちろん、部屋数の多いマンション一棟の方が大きなインカムゲインが期待できますが、それだけ大きな投資金額が必要であり、管理の負担も大きくなります。区分マンションであれば管理の手間は最小限で済み、中古なら投資資金も大きくありません。いざというときに物件を売却しやすい、流動性の高さも大きな魅力です。

不動産投資はどうやってはじめる?


それでは、初心者が不動産投資を始めるには、どのような手順を踏んでいけばいいのか、具体的に解説してみましょう。

投資資金を準備する

不動産投資に限りませんが、まずは投資に必要な資金を準備しなければなりません。狙った物件を購入するのに充分な自己資金がある人であれば、なんの問題もありませんが、その場合でも、手持ち資金をすべて注ぎ込むような投資は避けた方がいいでしょう。

なぜなら、不動産投資に必要な資金は物件の購入だけとどまらないからです。たとえば、購入した区分マンションのリフォームが必要であればその費用、管理を委託するのであればその費用がかかり、税金も支払わなければなりません。入居者が決まらなければインカムゲインも得られないため、これらの費用はオーナーの負担となってしまうのです。

一般的に、不動産投資に必要な自己資金は300〜500万円程度だといわれていますが、できるだけ自己資金を手元に残す方向で準備する必要があります。

投資物件を探す

資金にある程度のめどがついたら、投資するための物件を探さなければなりません。インカムゲインを目的にした不動産投資であれば「賃貸の需要が高いエリアを選ぶ」「自分が住みたい基準で物件を選ばない」のが重要でしょう。

これは区分マンション・マンション一棟どちらにも当てはまります。インカムゲインの得られない空室リスクを避けるには、賃貸需要が高いエリアを選択する必要があり、なによりも入居者から選ばれるような要素を持つ物件であることが重要だからです。長いスパンでの取組が必要になる不動産投資では、少子高齢化による人口減少も含め、将来的な需要も見越した物件選択が必要です。

では投資に最適な不動産物件はどのように探したらいいのでしょうか?それは、信頼のおける不動産会社や不動産投資企業を見つけることです。物件を購入した後も賃貸管理などでかかわる不動産会社の善し悪しは、その後のインカムゲインにも関連してくるため非常に重要です。

物件の購入と融資

投資先の不動産物件が決定したら購入です。多くの場合は頭金として自己資金を投入し、残りを金融機関からの融資でまかなうことになるでしょう。一般的な住宅ローンであれば、購入した物件を担保とし、購入者の勤務先や年収・信頼度などで審査されます。

不動産投資ローンの場合はやや様子が異なります。もちろん、購入者の貯蓄額や年収なども審査の重要な要素ですが、なによりも購入した物件から安定した収益が見込めるかどうかが重視されるのです。物件選びが不動産投資でなによりも重要であり、資金ゼロのフルローンが認められる場合もあるのはこのためだといえるでしょう。

ただし、フルローンの場合は利率が高くなる傾向もあり、頭金の額によって有利な条件を引き出せる場合もあるため、不動産会社などに紹介された金融機関をそのまま利用する前に、自身の足を使って複数の候補をあたってみることも重要です。

物件の管理

不動産投資の場合、購入した物件を自身が管理し、大家業に専念するようなことはほとんどないため、入居者の募集や物件の管理は不動産会社に委託することになります。上述したように、ここでの委託先の決定は、物件購入後のインカムゲインにも大きくかかわってきます。

たとえば、空室のダウンタイムをなるべくなくすため、すぐに入居募集をかけてくれる管理会社もあれば、オーナーから促さなければなかなか入居募集をかけてくれない管理会社もあります。

キャッシュフローを管理する

空室のダウンタイムを短くするのは安定したインカムゲインを得るための条件ではありますが、それがすべてではありません。投資というからには、物件から確実に利益が得られるように、オーナー自身がキャッシュフローを管理していかなければなりません。その基準のひとつといえるのが「利回り」です。

利回りとは、年間の家賃収入が物件購入価格に占める割合のことであり、1,200万円の物件で年間120万円の家賃収入があれば、利回りは10%という計算が成り立ちます。つまり、10年間安定したインカムゲインが継続すれば、投資資金を回収し、それ以降はすべて利益になるという考え方です。しかし、この数字が現実的ではないのはすぐおわかりでしょう。

実際には年率が上乗せされた毎月の返済、管理会社への委託費用などが家賃収入から差し引かれ、残った利益に課税されてしまうからです。オーナーはこうした「実質利回り」によって得られる「キャッシュフロー」を重視して、今後の判断を下していく必要があるのです。

不動産投資初心者が資金を用意するには?


ここからは、初心者が不動産投資に失敗しないために注意すべきことを、ポイントごとに解説していきましょう。まずはどのように投資資金を準備するか?ということです。

もちろん、確実に利益が期待できる優良物件とオーナーの信用がある程度あれば、それほどの自己資金を用意しなくても不動産投資を始められるかもしれません。しかし、すでに解説したように投資にはリスクが付き物であり、万一のケースも考慮した自己資金を要しておくのに超したことはありません。

副業で収入を得る

給与をある程度貯蓄に回せる会社員であれば、できる限りその金額を増やしていくのが確実です。それに加え、時間的な余裕があれば、副業を手がけるのもひとつの手段です。スキルを活かしてクラウドソーシングで仕事を請け負うのも、自家用車を有効活用してカーシェア副業を始めるのもいいでしょう。

ただし、副業にしても不動産投資にしても、初心者は本業に支障をきたすようなムリをするべきではありません。将来的な展開がどう転ぼうとも、始めたばかりの時期は「本業」という基盤があってこそ副業や不動産投資は成り立つからです。

不動産投資初心者が情報収集するには?


不動産投資を始めるにあたり、自己資本を準備するのと並行してやっておきたいのが情報収集です。ここまでの解説でもおわかりのように、不動産投資はシンプルでわかりやすく、特別な知識を必要としない一方、それぞれのステップを失敗なく進めるための正確な情報が必要です。

特に、業界に多くの投資家や不動産投資企業が参入する現在、たったひとつのポイントですら、人や企業によって得られる答えは異なるのが現状です。自分自身にとって正解だと思えるものを取捨選択するには、できる限り多くの情報に触れておく必要があるといえるでしょう。

不動産投資関連の本を読む

収集した情報が正確なものかどうか判断するためには、その基準となる基本的知識が欠かせません。不動産投資に関してもそれは同様です。こうした不動産投資の基本的な知識を吸収するのに大いに役立つのが「本」です。

なかにはブームに便乗して出版されたような本もあるのは事実ですが、不動産投資の基本から物件選びの考え方、融資方法に言及した本や、物件管理・税金・法律について解説された本まで、有用な情報が得られる場合がほとんどです。まずは手軽に不動産投資の基本を学ぶためにも、本を読むことから始めるのがおすすめです。

不動産投資セミナーに参加する

不動産投資の基本を学ぶのに本は非常に有用ですが、最新情報を収集するのに向いているとはいえません。政策金利や地価の変動、入居者の嗜好などに左右されがちな不動産投資の最新情報を入手するには、不動産投資企業などが主催する「不動産投資セミナー」に参加するのが最適です。

サラリーマンから不動産投資家へと転身した人をゲストスピーカーに招いたセミナーも多数開催されており、現役投資家の生の声が聞ける貴重な機会でもあります。セミナーの内容が自分自身の状況にそのまま適用できるとは限りませんが、刺激を受けることも人脈を作ることも可能でしょう。

不動産投資初心者が物件を探すには?


確実に利益が見込める優良物件とは「周囲の相場よりも安く購入でき、より高い家賃収入が期待できる」物件です。不動産投資初心者が、こうした優良物件を探すために欠かせないのが、信頼のおける不動産会社、不動産投資企業の存在です。

不動産会社が開催するセミナーに参加することでも、ある程度その企業の雰囲気はつかめるかもしれませんが、さらに一歩踏み込んだアクションで信頼できる企業なのか?自分のニーズや感性にあう企業なのかが見えてくるでしょう。

不動産投資企業の資料を請求する

多くの不動産会社・不動産投資企業が、不動産投資を考えている人向けの資料を用意しており、Webサイトや電話などからの資料請求を受け付けています。自社の会社情報や扱いの中心になる物件の特徴など、その内容は企業によってさまざまであり、郵送もしくはデータ添付で対応しているようです。

ほとんどの場合でメール・電話によるコンタクトがあり、最適な資料を送付するための情報、たとえば年収や家族構成などをたずねられますが、この時点で無理な勧誘などはされないため心配は無用です。逆に勧誘がしつこいようであれば、この時点で候補から外すこともできるため、まずはさまざまな不動産会社に資料請求してみるのがいいでしょう。

不動産投資企業と面談する

請求した資料によって信頼できそうな会社か、取扱物件が自身のニーズに合致しているかなどが確認できたら、次は実際に面談してみることをおすすめします。投資家となるオーナーの利益を最大化してくれる企業なのかを、担当者との面談で判断するのです。

不動産投資の勉強と情報収集を継続してきたあなたなら、面談で相手が自分に有利な方向に誘導しようとしているかどうかも、すぐに見抜くことができるでしょう。信頼できるパートナーとしての不動産投資企業を選定する面談は、まさに不動産投資を成功に導くカギといえ、避けて通ることはできないのです。

資料請求・面談できるおすすめ企業を紹介


それでは最後に、不動産投資の資料請求や面談を受け付けている、パートナー候補としておすすめの不動産投資企業をいくつか紹介しておきましょう。不動産投資を成功に導くためにも、まずはコンタクトをとってみてはいかがでしょうか?

株式会社BRI

株式会社BRIは、取扱物件東京23区、駅から徒歩10分圏以内100%を実現し、マンションだけでなくマンスリー、民泊、サービスアパートメント事業も展開する不動産投資企業です。資産形成はもちろん、年金や保険、節税対策、不労収入としての副業など、不動産投資初心者でも手持ち資産を考慮した最適な提案が可能です。

建築・販売・管理を一括してグループ会社が請け負うだけでなく、提携する金融機関も豊富。融資を含めたどんなことでも、無料の個別面談で相談できます。申し込みはWebサイトのカレンダーから希望日をチェックし、フォームを入力するだけです。

不動産投資NAVI

不動産投資NAVIは、不動産投資のパートナーとなるべき厳選された不動産投資企業を、顧客の要望に応じて無料で紹介するサービスです。もちろん、紹介料は無料で契約する必要もなく、マッチングされた不動産投資企業があわなければ、何度でも無料で別の企業を紹介してくれます。

不動産投資に不安がある、強引な営業でだまされたくない、話を聞いてみたいだけという人から初心者まで、中立な立場に立った「不動産投資NAVI」が顧客の要望にあわせ、プロフェッショナルなコンサルタントをマッチング、どんなことでも相談できます。初回の面談終了時に、クオカード1,000円分がプレゼントされるのもポイントです。

株式会社KIA

株式会社KIAは、年収350万円から自己資金ゼロで不動産投資を始めるのも可能な、大阪・京都・神戸の中心部・駅近・単身者向けの中古マンションを取り扱う不動産投資企業です。顧客のニーズや資金運用の考え方に応じ、数百万円からの物件も用意され、自社で販売・運営管理も行うため、不労収入としての副業に活用できます。

実質賃金が目減りする一方で将来が不安、年金は本当にもらえるのかなどの不安を抱える人は、無料の資料請求、個別相談も受け付けているため、まずはコンタクトをとってみることをおすすめします。

まとめ


不動産投資には特別な知識やスキルは必要ないとはいえますが、本文でも解説したように情報収集を怠らないのはもちろん、不動産投資を学ぶために努力を惜しまない姿勢が欠かせません。逆にいえば、初心者でもコツコツとした努力ができ、セミナーや面談を受けるなどの行動力があれば、不動産投資は半分成功したようなものです。

しかし、考えて行動するだけでは不動産投資を成功に導けないのも事実です。パートナーとなる不動産投資企業を選定し、実際に物件を購入しなければ始まらないのです。そのために重要なのは、努力と行動を重ねて得られた知識をもとに決定する力、決断力なのだといえるでしょう。

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