不動産

不動産投資詐欺の手口と事例。失敗しないために知っておくべきこと

不動産投資とは、利益を得ることを目的に不動産購入などに投資する投資法です。安定した収入が長期にわたって得られる、空前の低金利時代のため、不動産購入資金の融資が受けられやすいなど、不動産投資はビジネスマンの副業として、ミドルリスク・ミドルリターンの投資法として大きな注目を集めています。

しかし、不動産投資詐欺がメディアで大きく報道されることも少なくないため、不動産投資への参入を躊躇してしまう人もいるのではないでしょうか?もちろん、不動産投資家を狙った詐欺が後を絶たないのは事実です。

一方で、大金が動くところに詐欺を働く人間が集まるのも事実であり、詐欺が横行するのは不動産投資に限ったことではありません。重要なことは、詐欺師がどのような手口でお金をだまし取るのか、詐欺師を見分けるにはどうしたらいいのかを理解し、不動産投資詐欺にあわないための対策を講じておくことです。

それでは、どのような手口で不動産投資詐欺は行われるのでしょうか?不動産投資詐欺を仕掛ける人間を見分けるには?不動産投資詐欺にあわないためにはどのような対策を練っておく必要があり、実際に被害にあってしまった場合はどうすればいいのか?

そこで本記事では、実際にあった不動産投資詐欺の事例をもとに、不動産投資詐欺の手口や傾向、不動産投資詐欺にあわないための対策、被害にあってしまった場合の対応法などを解説していきます。

不動産投資で利益を得るには?


まずは不動産に投資することで、どのように利益が得られるのかをおさらいしておきましょう。不動産投資は大きく2つに分類され、購入した物件をそれ以上の価格で売却し、キャピタルゲインという売却益を得る方法、購入した物件を賃貸で貸し出し、家賃収入というインカムゲインを得る方法があります。

キャピタルゲインを得る方法は、不動産価値をしっかりと見極めて投資する必要があるため、プロフェッショナルの不動産業者でも失敗することがあるリスクの高い手法です。このため、ビジネスマンや一般の不動産投資家の間では、長期にわたって安定的なインカムゲインを得る手法が不動産投資の主流になっています。

インカムゲインを得る不動産投資で利益を出すには、年間家賃収入に対する物件購入価格の比率「利回り」が重要といわれています。しかし、もっとも重要なのは「キャッシュフロー」であり、不動産経営を継続するなかでどのくらいのキャッシュを残せるかです。

せっかくインカムゲインが得られても、税金や必要経費、融資返済で赤字になってしまえばマイナス額は年々積み重なり、投資の意味を失ってしまいます。不動産投資詐欺を心配するよりも、まずはこの大前提を知っておかなければならないでしょう。

不動産投資詐欺とは?


それでは、不動産投資詐欺とはなんでしょうか?キャピタルゲインを得るにせよ、インカムゲインを得るにせよ、不動産投資するには投資対象となる不動産物件を購入しなければなりません。さまざまなケース・手口はあるものの、不動産投資詐欺とは、投資家が利益を得られる見込みのない不動産物件を餌に、不当に資金を提供させるものだといえるでしょう。

不動産投資詐欺はなぜ起こるのか?

上述したように、詐欺行為が行われるのは不動産投資に限ったことではありません。詐欺行為で不正に利益を得ようとする人間は、大金の集まるところに群がるのです。そういった意味では、数千万円、ときには数億円の金額が動く不動産投資は、詐欺師が狙いを定めるのに格好の分野です。ビジネスマンを含めた一般の投資家が注目している、という点も不動産投資家が狙われる要素のひとつでしょう。

では、不動産投資は素人が手を出してはいけないほど、詐欺行為が横行しているのでしょうか?もちろん、そんなことはありません。ほとんどの不動産投資会社は、投資家とウィンウィンの関係を望んでいますし、詐欺行為が行われているのは業界のほんの一部です。

しかし、数千万から数億円の金額が動く不動産投資では、詐欺が発生した場合の被害が大きく、メディアでも大きく報道されてしまうため、マイナスの印象を持たれてしまうという側面があるのです。

不動産投資詐欺を分類すると?


不動産投資詐欺とひとくちにいっても、詐欺を働く人間の目的によっていくつかの手口に分類できるといえるでしょう。

1. 本格的な不動産投資詐欺

最初から投資家の資金を搾取するのを目的に、不動産投資詐欺を計画しているケース・手口です。地主や物件オーナーを装って偽造文書などを用意し、売却すべき物件を持たないのに投資家にうまい話を持ちかける悪質な第三者、いわゆる詐欺師といわれる人間が使う手口です。

不動産投資会社を装って投資家に近づく、などもこれに含まれますが、正規の不動産投資会社でありながらも、悪徳業者として詐欺を働く場合もあるため注意が必要です。手元に不良物件と借金のみが残ってしまった、というケースはもちろん、物件すら手に入れられない場合もあるため、被害額が巨額になりがちなのが特徴です。

2. グレーゾーンを攻めて来る不動産投資詐欺

不良物件をつかまされる、借金が残ってしまうという点では同様ながら、本格的な詐欺とは言い切れない、グレーゾーンを攻めて来る不動産投資詐欺もあります。利回りを有利に見せるための家賃調整や、強引な勧誘などの手口が当てはまりますが、法律的に言い逃れができてしまうようなポイントをついてくるのが特徴でしょう。

不動産投資会社も利益を追求すべき民間企業である限り、投資家の不利益になる物件だとわかっていても、自社の利益を追求せざるを得ないのです。悪徳業者といっても差し支えないかもしれませんが、投資家側にまったく責任がないとも言い切れない場合が多いともいえます。つまり、注意しておけば防げるタイプの詐欺ともいえます。

リスクのない不動産投資はない

もちろん、不動産投資会社が懸命に動いてくれたとしても、結果的に投資した不動産が不良物件化してしまう、借金が残ってしまうということもあるでしょう。不動産投資に限ったことではありませんが、投資にリスクは付き物であり「絶対に利益が得られる」確証はないからです。

それでも、家賃が大きく変動しない不動産投資は比較的リスクの低い投資法であり、株式・先物投資などに比べ、投資家の工夫と努力によってリスクを最小化することもできます。つまり、不動産投資リスクを最小化するには、投資家自身の勉強と努力が欠かせないのです。

実際にあった不動産投資詐欺の事例


不動産投資詐欺というと、一般の投資家が巻き込まれてしまうイメージが大きいと思いますが、不動産のプロフェッショナルであってもだまされてしまうこともあるなど、その手口は巧妙化しているといえます。まずは、知っている人も多いと思われる、不動産投資詐欺の事例を紹介してみましょう。

63億円をだまし取られた積水ハウス

東京・五反田の一等地に、600坪の敷地を有する旅館が存在していました。数年前から営業を取りやめていたこと、東京オリンピックを控えた再開発の地として注目されていたことから、100億円の価値が見込まれていたこともあり、不動産業者から大きな注目を集めていたといいます。

この土地を70億円で入手するのに成功したのが、大手住宅メーカーとして知られる積水ハウスでした。積水ハウスは代金の9割にあたる63億円を手付金を支払い、物件の売買成立と土地の所有権移転に向けた手続きを開始します。しかし、登記書をはじめとする文書は偽造であり、売買契約は不成立、手付金は持ち去られてしまったのです。

シェアハウス投資を持ちかけたスマートデイズ

不動産投資会社スマートデイズは、30年間の家賃保証が得られるサブリース契約を謳い文句に、サラリーマンを中心にシェアハウスへの不動産投資を持ちかけました。自己資金の乏しいサラリーマンでも投資できるように、スルガ銀行と提携して融資を受けられるようにもなっており、一見、投資家に有利な条件を満たしているように思えました。

しかし、建設されたシェアハウスは投資金額に見合う設備や立地条件を持っておらず、入居者を確保できなかったのです。30年間保証されていた家賃の支払いは滞り、4.5%という高金利の融資返済に困り、投資者たちは集団訴訟に踏み切ったのです。

不動産投資のよくある手口


積水ハウスの詐欺事件が、1に該当する本格的な詐欺事件なのに対し、スマートデイズの事件は限りなくグレーに近い、2に該当する詐欺事件だという違いがあるものの、どちらも投資家である立場の人が巨額の損害を被ってしまったのは同様です。

こうした不動産投資詐欺に関する事件には、共通した手口があり、単独または複数の組み合わせによって投資家がだまされてしまうのです。以下からは、詐欺でよく使われる手口を具体的に紹介してみましょう。

地面師による不動産投資詐欺

積水ハウスの事例で暗躍したのは「地面師」といわれる詐欺師であり、関係者が手を組んで投資家をだます「地面師グループ」を結成する場合もあります。地主や物件所有者を装って投資家に近づき、用意された偽造登記書などを使って信用させるのが主な手口でしょう。

弁護士やファイナンシャルプランナー、銀行職員など、関係者全員がだまされることもあれば、それぞれが身分を偽って共謀して投資家をだますこともあり、全体像を把握するのは簡単ではありません。

手付金を持ち逃げする手付金詐欺

上述した地面師にも近い詐欺だといえますが、対象となる不動産の購入を急がせ、支払わせた手付け金を持ち逃げするのが手付金詐欺です。複数の投資家に手付金を支払わせておきながら、物件自体はすでに第三者の手に渡ってしまっており、業者や地主とは連絡が取れなくなってしまうケースがほとんどです。

購入にそれなりの金額が必要な不動産投資では、手付金も高額を要求される場合があるため、被害額も大きなものになりがちです。

安定経営を装う満室詐欺

インカムゲインを得る不動産投資で重要なのは、購入した物件が安定経営できるほどの入居者を確保できるかです。これに目を付けたのが満室詐欺です。不人気の物件に業者の関係者を入居させ、満室であることを装っておき、投資家が物件購入すると同時に全員が退去してしまうという手口です。

不良物件で損失を出したくないという、悪徳不動産投資会社が使いがちな手口であり、明らかな詐欺好打といえるでしょう。

利回り操作詐欺

不動産物件の購入価格に対し、賃貸で見込める家賃収入が大きければ、不動産投資で重要とされる利回りは有利になります。これに目を付けたといえるのが利回り操作詐欺です。まわりの相場や対象物件の状態を考慮に入れず、高めに家賃設定することで利回りを有利に見せ、投資家の購入意欲を誘うという手口です。

実際に高めの家賃を設定できる条件を持った物件だったとしても、高額な修繕費が必要なことを話さない、などのパターンもあるでしょう。投資家に不利なことを言わない、グレーゾーンに属する詐欺だといえます。

デート商法詐欺

安定した収入のあるサラリーマンなどを狙って、不動産投資会社の関係者が婚活サイトに潜り込み、実際に会って信用を築いてから不動産投資に誘い込む手口がデート商法詐欺です。婚活という、相手との信頼感を高めていく場を利用した悪質な手口であり、男性、女性を問わずにだまされやすいのが特徴といえるかもしれません。

一方で、完全に詐欺だと立証するのは難しいともいえるのがデート商法詐欺であり、グレーゾーンに属する手口ともいえます。

クーリングオフ詐欺

職場にまで電話をかけてくるなど、しつこい営業に付き物な手口がクーリングオフ詐欺です。たしかにクーリングオフの制度は不動産業界にも存在しますが、すべての状況下でクーリングオフが適用されるわけではありません。たとえば、不動産業者のオフィスで契約した場合は、クーリングオフの対象外になるのです。

不動産業者でもこのことは熟知しており、クーリングオフをにおわせながら、対象外となる状況を作っていくケースもあるため注意が必要です。

海外不動産投資詐欺

アジアを中心とした経済発展の著しい国を中心に、相場よりも高い金額で不動産投資を持ちかける手口が海外不動産投資詐欺です。国内であれば、実際の投資物件を下見したり、情報収集したりするのは難しくありませんが、それが困難な海外不動産に目を付け、少ない情報を逆手に利用して実際の金額よりも高く購入させるというものです。

利益に向けた投資家の努力がおよばない可能性が高いため、海外不動産投資は手を出さない方が無難です。

不動産投資詐欺にあわないためには


それでは、さまざまな手口が存在する不動産投資詐欺を見極め、高額な借金を背負わないようにするにはどうしたらいいでしょうか?地面師にだまされた積水ハウスの事例にもあるように、詐欺師の手口は巧妙化しており、プロフェッショナルでもだまされてしまうことがあります。まずは、自分だけはだまされるはずがない、という根拠のない自信は持たないことです。

特に医者や公務員、上場企業の従業員など、融資を受けやすい属性の人は注意が必要です。堅実に貯蓄する傾向にある独身の会社員女性も含め、こうした属性の人は詐欺師に狙われやすいことを自覚しておくべきでしょう。そのうえで、不動産投資詐欺にあわないための基本的な対応策を紹介してみます。

不動産投資に関する営業電話の話は信用しない

しつこく不動産投資の営業をするような会社は要注意です。特に職場にまで営業電話をかけてくるようであれば、詐欺とはいわないまでも不良物件を押し付けているのだと思うべきでしょう。なぜなら、優良物件であれば黙っていても売れるからであり、営業をかけなければならない物件ほど、販売に問題を抱えている可能性が高いからです。

職場に電話をかけてこられて迷惑、早く電話を切りたいなど、投資家の感情を利用しようという思惑もあるでしょう。そうした投資家の心の隙間を利用し、投資を引き出そうとする悪徳業者の狙いもあるのです。

節税・年金・保険として有利などの言葉は信用しない

不動産投資が節税対策になるのは「不動産投資による収入が赤字」の場合であり、利益が出れば税金を支払わなければなりません。

不動産投資家は団体信用生命保険への加入が義務付けられるため、もしもの際に融資残を保険でカバーできるのは事実ですが、そうでなければ物件を運営しながら融資は返済しなければなりません。不動産投資による収入が赤字であれば、年金としても保険としてもなんの意味もないことは明らかです。

あたかも、すべての投資家が節税・年金・保険による利益を得られるかのような営業トークは信用してはいけません。

高利回り・家賃保証は疑ってかかる

不動産投資で重要な指標である利回りには、表面利回り、実質利回りなどの複数種類があり、詐欺の手口でも紹介したように、業者によっては利回りが有利になるよう数値を操作している場合もあります。物件の立地条件や築年数、状態などとともに、まわりの家賃相場などを調査するなど、業者の言葉を鵜呑みにしない裏付けを得るのが重要です。

また、スマートデイズの例にもあるように、家賃保証も決して安心できるものではありません。多くの場合で細かい条項が決められており、不動産業者が不利益を被らない内容が盛り込まれているのです。担当者の言葉だけではなく、契約書の内容を隅々まで確認しておく必要があるでしょう。

不動産投資に関する知識を学習する

不動産投資に限りませんが、詐欺の被害にあいやすいもっとも大きな要因として、その分野に関する知識が乏しい、ということが挙げられるのではないでしょうか?事実、専門家から見れば、なぜそんな手口でだまされてしまったのか?と、不思議に思う事もあると聞きます。

つまり、不動産投資に関する豊富な知識を備えれば、詐欺被害に遭う可能性を低くできるといえるでしょう。たしかに、不動産投資はシンプルな投資法であり、難しい知識はそれほど必要とされません。しかし、なにも知らないまま手を出して成功できる投資ではないのも事実です。豊富に出版されている書籍を読むなどで、不動産投資に関する自主的な学習が必要になるでしょう。

優良な不動産投資会社を見極める

投資家をだます立場になることの多い不動産投資会社ですが、不動産投資を成功させるためには欠かせない存在でもあります。つまり、信頼のおける優良な不動産投資会社を見極め、付き合っていかなければなりません。

ほとんどの不動産投資会社は優良だとはいえますが、すべての会社が投資家に対してコミットメントしてくれるとは限りません。候補となる会社のなかから資料請求してみる、セミナーに参加してみるなどで、じっくり付き合える不動産投資会社なのかを見極めていく必要があるでしょう。メリットばかりでなく、デメリットもキッチリ伝えてくれるかどうかも判断基準のひとつです。

困っときに質問できる人を見つける

いくら書籍や資料などで知識を身に付けても、不動産投資の初心者であれば実際の判断に困ってしまう状況もあるでしょう。そうした場合に頼りになるのが、すでに成功を収めている先輩投資家の存在です。

SNSが発達した現代では、そうした有名投資家とつながりを持つのは決して難しいことではなく、上述した不動産投資会社のセミナーを担当しているケースも数多くあります。対象となるセミナーに積極的に参加し、人脈を築いておくのが重要でしょう。

不動産投資詐欺の被害にあってしまったら


どんなに対策を施しても、不動産投資詐欺の被害に会ってしまうこともあるかもしれません。不動産のプロフェッショナルでもだまされることがあるのですから、100%詐欺を防ぐというのは困難だともいえるでしょう。では、実際の詐欺被害にあってしまったらどうしたらいいでしょうか?

まずは不動産投資詐欺に詳しい専門家へ相談するべきでしょう。法律的に詐欺といえるのかどうか、詐欺だった場合にどう対処したらいいかを教えてくれます。消費者庁では電話相談はもちろん、窓口での相談も無料で受け付けてくれるのでおすすめです。

弁護士に相談するのも有効な方法です。相談費用が必要な場合もありますが、無料で受け付けてくれる場合もあるため、探してみることをおすすめします。

また、不動産投資会社による詐欺が疑わしい場合は、宅建協会といわれる所轄の保証協会に相談するのがおすすめです。実際の詐欺被害が確認された場合、1件につき1,000万円までの保証金が受け取れます。ただし、複数の被害者が存在する場合、保証が先着順になることに注意が必要です。

いずれの場合も、詐欺だと感じたら速やかに行動するのがポイントです。

投資先は不動産だけじゃない


不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資法であり、難しい知識も必要としないため、参入へのハードルがそれほど高くないのが特徴です。つまり、きちんと知識を身に付けて注意深く行動すれば、決して難しい投資法ではないのです。

しかし、大きな金額が動く投資法であることには違いなく、詐欺被害を心配する人もいるかもしれません。そうした人は、不動産以外の投資法を考慮するのもひとつの手段でしょう。株式やFX、投資信託、金、債権など、投資対象は豊富です。一度、幅広く投資先を検討してみてはいかがでしょうか?

専門的な知識を身につけるのが難しい、タイミングに応じた売買を仕掛ける時間がないという人は、ロボアドバイザーを併用するという手段もあります。

おすすめの不動産投資会社を紹介


最後に、不動産投資詐欺にあわないための重要な要素、信頼のおける不動産投資会社を選択する際の有力な候補として、おすすめできる企業をいくつか紹介しておきましょう。実際に面談をしても無理な勧誘などをせず、きちんとデメリットまで伝えてくれる会社ばかりです。

株式会社BRI

株式会社BRIは、東京23区、駅から徒歩10分圏以内という条件をクリアする物件が100%を誇る不動産投資会社です。マンスリーマンション、民泊、サービスアパートメント事業も展開し、資産形成、年金、保険、節税対策、不労収入としての副業など、不動産投資初心者であっても、自己資産の状況を考慮した最適な提案が可能です。

不動産投資NAVI

不動産投資NAVIは、顧客と不動産投資会社の間を取り持ち、ニーズに応じて厳選された不動産投資企業を無料で紹介するサービスです。紹介料はもちろん無料であり、相談したからといって契約する必要もありません。マッチングされた不動産投資企業が自分にあわなければ、何度でも無料で別の企業を紹介してくれます。初回の面談終了時に、クオカード1,000円分がプレゼントされるのもポイントです。

株式会社KIA

株式会社KIAは、大阪・京都・神戸の中心部・駅近・単身者向けの中古マンション物件を取り扱う不動産投資会社です。年収350万円以上であれば自己資金ゼロでもはじめられる、数百万円からの物件も用意され、自社で販売・運営管理も行っているため、サラリーマンの副業にもピッタリです。無料の資料請求、個別相談も受け付けています。

まとめ


積水ハウスの事例のように、プロフェッショナルでも防げない不動産投資詐欺は確かに存在します。しかし不動産投資詐欺の大部分は、スマートデイズのようにグレーゾーンを利用したしたものであり、投資家自身が不動産投資に関する知識を持ち、サブリース契約の内容を注意深く吟味していれば防げるものだったともいえるでしょう。

本文でも解説したように、重要なことは、詐欺被害に遭わないため、投資リスクを最小化するために不動産投資とはなにかを学ぶことであり、信頼できる不動産投資会社を見つけ、注意深く行動することなのです。この原則さえ守れれば、詐欺被害に遭う可能性はおろか、投資に失敗する可能性も最小化できるでしょう。

詐欺被害に遭うことばかり心配していては、魅力的な投資法である不動産投資にいつまでも参入できない、ということになりかねません。まずは、興味を持って学習することからはじめてみてはいかがでしょうか?

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