不動産

初心者必見!不動産投資利回りの平均、最低ライン

利益を得ることを目的に不動産に投資する不動産投資では、投資というリスクに対してどれだけの利益=リターンが得られるかを見極めるのが重要です。そのための目安として一般的に用いられているのが「利回り」であり、物件購入価格に占める年間インカムゲインの割合を表した数値です。不動産投資関連の書籍やWebサイトでも「利回り」を重視すべきとされているため、物件選びの基準にしている人も多いのではないでしょうか?

しかし、場所や条件、築年数や間取りなど、まったく同じものが2つと存在しない不動産では、物件ごとの利回りが大きく異なります。興味を惹かれる物件を見つけたとしても、その利回りが周囲の相場と比べて高いのか低いのか、リターンを得られるほどの利回りが期待できるのか、判断がつかなくなってしまう場合もあるかもしれません。

そこで本記事では、不動産投資における利回りの意味、考え方、平均とされる利回りやリターンが期待できる利回りの最低ラインはどの程度なのか、利回りよりも重視すべきことは何かを解説するとともに、不動産投資の疑問を安心して相談できるおすすめの企業も紹介していきます。

不動産投資における利回りとは?


不動産投資には、購入した物件を転売した売却益(キャピタルゲイン)を得る方法、購入した物件から家賃収入(インカムゲイン)を得る方法の2つが存在します。一般的に不動産投資といった場合、現在ではインカムゲインを得る方法を指すことがほとんどであり、安定した収入を長期にわたって確保する考え方が主流となっています。

では、どれだけの家賃収入が見込めれば、損益分岐点を超えられるのか?投資する不動産を見極めるにあたって、目安となるものが必要です。不動産投資における利回りとは、投資した物件からのインカムゲインで、どの程度のリターンが得られるかを示す「目安」だといえるでしょう。

たとえば、1,200万円の販売価格である区分マンションから、年間の家賃収入120万円というインカムゲインが得られるならば、利回りは10%になります。この状態を10年間継続させれば投資金額をすべて回収でき、11年目以降のインカムゲインはすべてオーナーの利益になる、という計算が成り立ちます。

利回りが高くなればなるほど、投資金額を回収する償却期間を短縮できるため、投資効果が高い物件だといえるでしょう。不動産投資の目安として利回りが利用されるのは、投資効果を表す指標として使えるという側面が大きいからなのです。

「利回り」はひとつだけではない


しかし、上述した利回りは現実的なものだとはいえません。マンション購入の際には諸経費や手数料が必要であり、維持していくにも管理費などの諸経費が必要だからです。また、資金調達に不動産投資ローンを利用しているのであれば、金利も考慮しなければならないでしょう。

利回りにはこれらを考慮した、複数の種類が存在するのです。

表面利回り

諸経費や手数料などを一切考慮せず、販売価格と通年満室だった場合に期待できる家賃収入のみを基準にした利回りです。不動産投資サイトなどで表示されている利回りは、そのほとんどが「表面利回り」です。

年間家賃収入 ÷ 物件販売価格 × 100 = 表面利回り

計算式は上記のとおりとなり、上述の例を当てはめれば、120万円 ÷ 1,200万円 × 100 = 10%という結果が導けます。

実質利回り

表面利回りに加え、諸経費や手数料なども考慮にいれた利回りが「実質利回り」です。実際の運営を想定した、より具体的な利回りを割り出したものが実質利回りだといえるでしょう。追加で含まれるものは、運営に必要なランニングコスト、物件取得に必要な諸経費・手数料などです。

(年間家賃収入 – 年間ランニングコスト) ÷ (物件販売価格 + 諸経費) × 100 = 実質利回り

計算式は上記のとおりとなり、ランニングコストを20万円、物件取得諸経費を5%として計算すれば(120万円 – 20万円) ÷ (1,200万円 + 60万円) × 100 = 7.9%という結果が導けます。

借入金返済後利回り

資金調達に不動産投資ローンなどを利用している場合、もっとも現実的な利回りを算出するための計算方法が「借入金返済後利回り」です。実質利回りに年間の返済額を追加する形になります。

(年間家賃収入 – 年間ランニングコスト – 年間借入金返済額) ÷ (物件販売価格 + 諸経費) × 100 = 借入金返済後利回り

計算式は上記のとおりとなり、年間の借入金返済額を65万円として計算すれば(120万円 – 20万円 – 65万円) ÷ (1,200万円 + 60万円) × 100 = 2.8%という結果が導けます。この数値がマイナスになるようであれば、投資計画をはじめから見直す必要があるでしょう。

なぜ複数の利回りが存在するのか?

投資家にとっては、もっとも現実的な指標となる「借入金返済後利回り」のみが重視されるはずです。それにも関わらず、複数の利回りが混在しているのはなぜでしょうか?

それは、諸経費や手数料、ランニングコストはもちろん、投資家の融資状況に左右される年間借入金返済額などを、事前に計算するのが不可能だからです。不動産投資サイトなどで「表面利回り」が利用されているのはこのためです。

まずは表面利回りで大まかに物件を選択し、実質利回りで絞り込んだ後、借入金返済後利回りで最終的に検討するという流れになり、それぞれの持つ役割が異なっているのを認識しておくべきでしょう。

不動産投資利回りの平均


不動産投資を考える初心者投資家が、物件選択の基準として利回りを見る場合、もっとも気にするのが「興味を持っている物件の利回りが、平均と比較して高いのか低いのか」かもしれません。平均に近い、もしくはそれ以上の利回りであれば、リターンが期待できるからです。

しかし、同じ物件が2つとない不動産では、利回りを算出するための要素は多岐にわたります。そのため地域ごと、建物の構造ごとに平均利回りを見ていく必要があるでしょう。まずは、区分マンションの表面利回りを、地域別の平均で割り出したものが以下の結果です。

● 札幌市、12.34%
● 横浜市、8.03%
● 京都市、7.15%
● 大阪市、6.86%
● 北九州市、14.77%
● 福岡市、8.05%

すべてが表面利回りの平均となっていますが、同じ地域でも、構造の異なるアパートだと、また異なった結果が割り出されます。

● 札幌市、10.94%
● 横浜市、8.08%
● 京都市、10.25%
● 大阪市、9.87%
● 北九州市、10.71%
● 福岡市、7.69%

ちなみに、東京地域の表面利回りの平均は公表されていませんが、都心23区であれば区分マンションで約5%程度だとされています。

不動産投資利回りの平均が変動する要因


地域ごとの表面利回り平均を比較すると、上述のように大きな差があることがわかります。この変動にはいくつかの傾向があり、それぞれ異なる要因が関係しています。具体的に解説してみましょう。

利回りは都心ほど低く地方ほど高い

表面利回りの数値は、都心に近くなるほど低くなり、地方にいくほど高くなる傾向があります。これは、地価に左右される都心の物件販売価格が、地方に比べて数倍になることもある一方、インカムゲインとなる賃料が数倍も異なることはないからです。

つまり、表面利回りを算出する計算式の分母にあたる「物件の販売価格」が、相対的に大きくなりがちな都心部は、最終的な計算結果である表面利回りが低くなる傾向にあるのです。

利回りは新築ほど低く中古ほど高い

表面利回りの数値は、新築物件であれば低くなり、中古物件であれば高くなる傾向があります。これは、新築物件の販売価格に手数料や利益などが上乗せされた、いわゆる「新築プレミアム」が適用された割高の価格になる一方、新築による賃料の上乗せには大きな期待が持てないからです。

都心・地方の比較と同じように、新築物件は計算式の分母にあたる「物件の販売価格」が、中古よりも相対的に大きくなってしまうのです。

利回りは建物の構造が頑丈になるほど低い

表面利回りの数値は、建物の構造が頑丈になるほど低くなる傾向があり、もっとも高いのが木造、次いで軽量鉄骨、RCがもっとも利回りが低くなります。これは、構造が頑丈になるに従って物件の販売価格が高くなる一方、間取りが同じであれば賃料に大きな差をつけにくいからです。

計算式の分母にあたる「物件の販売価格」が、構造が頑丈になるにつれて高くなるため、表面利回りもそれに従って低くなってしまうのです。

不動産投資物件は利回りで決めていいのか?


ここまでの解説を総合すると、地方の中古木造物件がもっとも表面利回りが高い、という判断ができます。表面利回りの高い物件が投資効率が高いとするならば、地方の中古木造物件が不動産投資に最適である、という結論になります。

しかし、本当にそうなのでしょうか?不動産投資に詳しくない人でも、地方の中古木造物件で不動産投資をはじめてもリターンが得られないのでは?と疑問を感じるのではないでしょうか?

まさにその疑問は真実でもあり、不動産投資は表面利回りだけで判断してはいけない、さまざまな要素があるのです。

表面利回りは空室率とセットで考える

表面利回りは、確かに都心になるほど低くなる傾向にあります。地方であれば、20%を超える表面利回りを明示している物件も存在するのも事実です。しかし、人口減少が進行する日本において、居住者が増加傾向にあるのは都心部だけだといってもいいでしょう。

都心部の物件であれば高い需要があるため、表面利回りに近い安定した家賃収入が見込める一方、需要の少ない地方では、表面利回りを大幅に下回る家賃収入しか得られないリスクがあります。

もちろん、地方物件であったも大きな会社が近隣にある、大学がすぐ近くにあるなど、需要が見込める立地条件を持つ場合もあります。投資物件の検討は利回りだけではなく、近隣の状況なども含めた空室率とセットで考えるべきです。

物件の耐用年数を考慮に入れる

投資物件の構造が頑丈になるほど表面利回りが低くなる一方で、耐用年数は構造が頑丈になるほど長くなります。具体的には、木造の法定耐用年数が22年であるのに対し、軽量鉄骨が34年、RCにいたっては47年と、木造の倍以上の法定耐用年数があるのです。

当然、耐用年数の長いRCは、木造に比較して老朽化が遅くなるため、インカムゲインとなる賃料の下げ圧力も木造より緩やかになります。中古物件を購入する場合も、構造の差は大きいといえるでしょう。同じ築10年で比較した場合でも、木造が耐用年数まで12年しかないのに対し、RCであれば37年も耐用年数が残っているのです。

ただし、構造が頑丈であるほど修繕にかかる費用も高額になるのも事実です。なるべく短い期間で投資の回収を狙うのか、長期的に安定的にインカムゲインを得るのか、不動産投資の戦略によっても選択肢は変化します。構造の違いによる目先の利回りだけにこだわるべきではないでしょう。

利回りよりも重要なキャッシュフロー


単純に表面利回りの高さだけを追い求めても、期待したリターンが得られない可能性が高いことは、ここまでの解説でおわかりいただけたのではないでしょうか?また、借入金返済後利回りを基準にしたとしても、年間借入金返済額は投資家の状況によって異なります。投資家がもっとも重視すべきなのは、年間でいくらのキャッシュが手元に残るかという「キャッシュフロー」なのです。

実質年間家賃収入 – 年間ランニングコスト – 年間借入金返済額 = キャッシュフロー

上記は、年間のキャッシュフローを導き出す計算式ですが、家賃収入が「実質年間家賃収入」となっていることに注意が必要です。つまりキャッシュフローとは、空室率も考慮に入れた投資物件の年間収支を表すものです。これを老朽化による賃料下落や修繕なども含め、10年単位でシミュレーションし、安定的に利益が残せればリターンの得られる投資物件だといえるでしょう。

リターンの得られる利回りの最低ライン


しかし、候補に挙がったすべての物件に対し、10年単位でキャッシュフローのシミュレーションをするのは現実的ではありません。キャッシュフローのシミュレーションは、絞り込んだ最終的な物件に対して行うものです。では、物件を絞り込むまでの候補は、何を基準に選んだらいいのでしょう?それは、やはり利回りです。

借入金返済後利回りとイールドギャップの関係

キャッシュフローで算出された金額を(物件販売価格 + 諸経費) で割ると、イールドギャップという値が算出できますが、これが1.8%以上あることが利回りの最低ラインといわれています。ここで、イールドギャップの計算式を見てみると「借入金返済後利回り」の計算式に非常に似ていることに気付きます。

(年間家賃収入 – 年間ランニングコスト – 年間借入金返済額) ÷ (物件販売価格 + 諸経費) × 100 = 借入金返済後利回り

(実質年間家賃収入 – 年間ランニングコスト – 年間借入金返済額) ÷ (物件販売価格 + 諸経費) × 100 = イールドギャップ

イールドギャップが1.8%になるように、上述の例を当てはめると、実質年間家賃収入が年間家賃収入の9割であれば、計算式が成り立ちます。

表面利回り10%が最低ラインの根拠

この計算式を上流に遡っていけば、表面利回り10%の物件でも空室率が10%、年間9割の部屋が埋まっていると仮定できればリターンが期待できることになります。不動産投資関連の書籍やWebサイトなどで、利回り10%以上が最低ラインといわれるのはこのためです。

しかし、ここまでで解説してきたように、年間借入金返済額は投資家の財務状況によって大きく異なります。金利を低く抑えられる、自己資金の割合が高いなどで借入金自体が少ない場合は、表面利回り5〜7%の物件でであっても、イールドギャップの1.8%は確保できるかもしれません。

もちろん、オーナーの努力によって年間家賃収入を増やす、つまり付加価値で賃料を高くできる、空室率を極限まで下げるなどでも同じ効果が得られるでしょう。不動産投資でリターンを得られる利回りの基準は、あくまでも投資家自身の事情と物件の条件に左右されるものであり、ケースバイケースなのです。

利回りの相談・面談ができるおすすめ企業を紹介


興味のある物件の利回りでリターンを確保できるのかどうかは、投資家の財務状況や物件の価格、空室率をどの程度まで抑えられるかにかかってきます。あれこれと考えるよりも、まずは専門家に相談してみたほうが結果は早いでしょう。

以下からは、不動産投資に関することを気軽に相談できる、おすすめの企業をいくつか紹介します。

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まとめ


利回りとひとくちにいっても、Webサイトなどで表示される表面利回り、さらに現実的な実質利回り、最終的に絞り込むために投資者の財務事情も考慮した借入金返済後利回りがあり、ケースバイケースで判断しなければなりません。しかし、不動産投資でリターンを得るためにもっとも重視しなければならないのはキャッシュフローなのです。

キャッシュフローを割り出すには、自身の財務状況はもちろん、多角的な面から見てどの程度の空室率にとどめられるのか、築年数はどのくらいか、建物の構造はどうなっているのかなど、考えるべきことは山のようにあります。不動産投資に失敗しないためには、信頼のおける不動産等私企業を見つけ、物件に関する正確な情報を入手するのが欠かせません。まずは、思い切ってさまざまな企業に相談してみることをおすすめします。

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