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不動産は不況に強いって本当?不動産投資を始めるならワンルーム?一棟?

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「不動産が不況に強いって聞いたけど本当なの?不況に強いのはなぜ?」
「不況に強い不動産投資を始めるならワンルームがいい?それとも一棟?」

など、不動産がなぜ不況に強いと言われるのか疑問に感じている人は多いです。不況によって資産が激減しては破産する可能性も出てくるため、気になるのは当然のことと言えます。

そこで今回は、不動産が不況に強いと言われる理由やおすすめの不動産投資について紹介しています。これから不動産投資を考えている方は、ぜひご覧ください。

不動産は不況に強い?


不動産は不況に強いと言われています。なぜなら、不況でも価格や家賃が大幅に下落することが少ないからです。株やFXなどの金融商品は、不況になると大きく下落をすることが多いです。

配当や株主優待を目的に株式投資をしても、不況になれば配当や株主優待は減額や廃止になってしまいます。不況によって株価が30〜40%下落することもありえます。

FXについても、スワップポイント目的で投資をしていても、世界的不況になれば金利を下げる国が増えるのでスワップの恩恵を受けることはできなくなります。為替が大幅下落をして資産が0円になることもあります。

不動産投資であれば、どんなに不況になっても入居者がいれば家賃が0円になることはありません。また、物件の価値が0円になる可能性も低いでしょう。

不況になると財布の紐が固くなる人が増えて、旅行や大きな買い物を控え節約に走ります。しかし、住居費は生活していく上で必ず必要な支出として考えられます。また、家賃が10万円以下のワンルームマンションやアパートなど、低価格の物件は需要が増えるケースもあります。

住宅購入希望者が、不況が理由で賃貸へ移行したり、賃貸希望者が少しでも安い賃貸に移ったりするからです。高級物件などは大幅に価格や家賃が下落することもありますが、低額家賃〜中額家賃の物件は、不況になるほど需要が高まる可能性があります。不動産で大幅に下落をするのは一部の物件に限られます。

住居は必要なものなので不況でも一定の需要が保たれます。さらに、需要が高まる物件もあることから、不動産は不況に強いと言われます。

不動産価格はリーマンのときもそこまで下がっていない


2008年のリーマンショックのときも、不動産の家賃や価格はそこまで下がっていません。

財団法人東日本不動産流通機構の首都圏賃貸居住用物件の取引動向データを見ると、東京23区の平均賃料は、リーマンショック以前は11万円〜12万円台で推移、リーマンショック後は10万円〜11万円台で推移しています。

その後、2011年に東日本大震災が発生をして、さらに平均賃料は下がります。しかし、リーマンショックだけを見れば、そこまで大幅に家賃は下落をしていません。

また、マンション価格もほとんど影響を受けていません。不動産経済研究所によると、首都圏新築マンションの供給戸数と平均価格は次のようになっています。

  • 2008年:供給戸数43,733 平均価格4,775万円
  • 2009年:供給戸数36,376 平均価格4,535万円
  • 2010年:供給戸数44,535 平均価格4,716万円
  • 2011年:供給戸数44,499 平均価格4,578万円
  • 2012年:供給戸数45,602 平均価格4,540万円
  • 2013年:供給戸数56,478 平均価格4,929万円
  • 2014年:供給戸数44,913 平均価格5,060万円
  • 2015年:供給戸数40,449 平均価格5,518万円
  • 2016年:供給戸数35,772 平均価格5,490万円
  • 2017年:供給戸数35,898 平均価格5,908万円
  • 2018年:供給戸数37,132 平均価格5,871万円
  • 2019年:供給戸数31,328 平均価格5,980万円

地域によって違いはありますが、首都圏の新築マンション価格はリーマンショックによって、大幅には下落していません。供給戸数は一時落ち込みますが、2009年〜2012年にかけて横ばい傾向が続き、2013年からは上昇しています。

家賃も不動産価格も、リーマンショックの影響は限定的であることがわかります。

家賃も下がりにくい


上記のとおり、リーマンショックでも不動産の家賃はそこまで大幅に下がりません。ここ10年程度の家賃相場を見ても、大きな変化はありません。公益財団法人不動産流通推進センターの「2019不動産業統計集」によると、東京圏の賃貸マンション家賃相場は次のように推移しています。

  • 2011年:ワンルーム70,557円 1LDK〜2LDK106,477円 2LDK〜3LDK133,977円
  • 2012年:ワンルーム70,389円 1LDK〜2LDK105,660円 2LDK〜3LDK132,520円
  • 2013年:ワンルーム70,357円 1LDK〜2LDK105,349円 2LDK〜3LDK132,220円
  • 2014年:ワンルーム70,914円 1LDK〜2LDK106,034円 2LDK〜3LDK133,083円
  • 2015年:ワンルーム71,840円 1LDK〜2LDK107,558円 2LDK〜3LDK133,751円
  • 2016年:ワンルーム71,880円 1LDK〜2LDK107,640円 2LDK〜3LDK133,786円
  • 2017年:ワンルーム71,954円 1LDK〜2LDK107,751円 2LDK〜3LDK133,949円
  • 2018年:ワンルーム72,280円 1LDK〜2LDK108,349円 2LDK〜3LDK134,594円
  • 2019年:ワンルーム73,131円 1LDK〜2LDK109,143円 2LDK〜3LDK136,491円

このように、東京圏のワンルーム・1LDK〜2LDK・2LDK〜3LDKは、ここ10年家賃相場はほとんど下がっておらず、最近は上昇をしています。

単独世帯が増えるので投資はワンルームマンションが強い


ここまでは、不動産が不況に強いと言われる事例について紹介しました。しかし、「不動産投資を始めるのであれば、ワンルーム?一棟?」など迷っている人も多いでしょう。

結論から言えば、不動産投資はワンルームマンションがおすすめです。特に都市部で不動産投資を始める場合は、賃貸需要が高まることが考えられる上に、投資資金を抑えれるのでワンルームマンションを検討した方がいいでしょう。

国立社会保障・人口問題研究所の「日本の世帯数の将来推計(全国推計)2018年(平成30)年推計」によると、単独世帯数は1980年の7,105世帯から、2015年には18,418世帯へ増加しています。また、2030年には2万世帯を超える予測です。

単独世帯の割合で見れば、2040年には39.3%へ達すると予測されています。

また、東京都の「東京都世帯数の予測」によれば、2035年には都内の単独世帯の割合が初めて50%を超える見通しです。2040年には249.1万世帯まで増えると予想されている高齢世帯のうち、112.9万世帯(45.3%)が単独世帯になると見られています。

そのため、不動産投資をするのであればワンルームマンション投資が強いと言われています。今後、単独世帯が増え賃貸需要が高まる可能性があるので、長く安定した賃貸経営が期待できるでしょう。

まとめ


今回は、不動産が不況に強いと言われる理由やおすすめの不動産投資について紹介しました。不動産は不況に強く、株式や為替のように、大幅な価格下落はほとんどありません。また、入居者さえいれば家賃収入も継続して入ってきます。

今後、単独世帯が増える予測となっているため、都市部で不動産投資をしたい場合はワンルームマンションがおすすめです。ぜひ、今後の物件選びの参考にしてください。

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