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入居率驚異の99.56%!東証一部上場の不動産投資会社主催のセミナーをレポート!

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【セミナー概要】

セミナー名:【オンラインセミナー】0からはじめる不動産投資セミナー
開催日:2020年4月23日(木)19:00~20:30
主催者:株式会社グローバル・リンク・マネジメント
登壇者:賃貸不動産経営管理士 芹川 健介

【主催者について】

主催者は株式会社グローバル・リンク・マネジメント(以下GLM)です。

2005年創業の会社で、全国に400社ある投資不動産会社の中で東証一部上場しているのは5社のみですが、その5社のうちの1社です。不動産の開発・販売・賃貸管理・建物管理の全ての工程をワンストップで行っています。

GLMの強みは、東証一部上場のメリットを最大限活かし、業界トップの数の金融機関と提携をしたり、より良い土地の仕入れを行ったりと、最適な運用をお客様に提供できる点。

その強みを活かし、駅近・都心からの近さ・高い地価の3チカにこだわり建物を建て、入居率は驚異の99.56%(東京都では95%以上の入居率で高いと言われている)を誇っています。

また不動産をゼロから学べるレイビー※を運営していたり、初心者向けにセミナーを定期開催していたりと、不動産投資初心者に向けて分かりやすい情報発信もしています。

※レイビー:「不動産投資の初心者ガイド」。不動産投資の基礎知識から不動産会社の選び方、最新の不動産情報など不動産投資初心者向けにさまざまな情報を提供しているサイト。

【セミナーを受ける前に私が不動産投資について知っていたこと】

著者である私は証券会社勤務経験があるため、現在その経験を活かして株式投資をしています。ですので、投資についての情報収集は積極的に行っています。しかし、不動産投資に関してはどうしてもまとまったお金が必要なイメージから、私には無縁だと感じ、正直に言うと積極的に情報収集などをしていませんでした・・・。

ですので、セミナーを受ける前の不動産投資についての私の知識と感覚は・・・

  • 資金が沢山ないとできない
  • 入居者がいないと収入にならない
  • どんな物件を選べば良いのか難しそう
  • 家賃収入がずっと入ってくるなんて憧れる
  • 不動産投資の勉強しないといけないのかな?

程度でした。しかし、セミナー受講後は・・・

  • 資金が沢山ないとできない
    →資金がなくてもできる

  • 入居者がいないと収入にならない
    →入居者がいなくても収入になる

  • どんな物件を選べば良いのか難しそう
    →プロに相談してみて難しいかどうか判断すれば良い

  • 家賃収入がずっと入ってくるなんて憧れる
    →変わらず

  • 不動産投資の勉強しないといけないのかな?
    →しなければいけないが、しっかりすれば成功の可能性がグッと高まる

というような変化があり、不動産投資に強い興味が湧きました。

私の友人2人が不動産投資をしており、正直あまり興味はなかったのですが、今度詳しい話を聞いてみようかと思っています。

さて、今回はそんな不動産投資初心者の私に変化を起こしてくれた不動産投資初心者向けのセミナーについてポイントを絞って紹介していきます。

【不動産投資には3種類ある】
不動産投資は「オーナーになって、家賃収入や不動産売却益を得る」という投資方法。

まず投資対象である不動産についてですが、下記画像の通り、アパート1棟・中古マンション1部屋・新築マンション1部屋の3種類があります。

私は不動産投資というと上記画像のアパート1棟(アパートを建てて、入居してもらい、家賃収入を得る)のイメージしか持っていなかったのですが、新築マンションと中古マンション、それぞれ1部屋単位で投資をすることができるんですね。

そして、不動産投資初心者に人気なのは1部屋に投資をするワンルーム投資だそう。確かにいきなりアパートを買って運用するのはハードルが高いですよね。

さて、それぞれの不動産の特徴ですが・・・


アパートを建て、入居者を集めるアパート1棟投資は、全部屋が埋まっている場合は大きな収益を生むことができます。一方で何かあった場合の責任は全てオーナーのため、突発的なコストが掛かったり、また地価の高い都心部の駅チカエリアなどには建てることができないなどのデメリットがあります。

続いて中古マンション1部屋ですが、新築マンションに比べて利回り(いくらの投資(購入)額に対していくらのリターンがあるか)が良い物件が多いというメリットはありますが、中古である分、突然修繕が発生し、コストが掛かってしまうリスクが増えます。

また中古ということは前にオーナーがいたということなので、なぜそのオーナーが手放したのかをしっかり把握することが大切です。

最後に新築マンション1部屋です。初期費用が少額で、家賃も高いため長期間所有すれば、受け取れる家賃総額は最大になります。また突発的な修繕リスクも少ないというメリットがあります。デメリットとしては、中古に比べると価格が高いという点が挙げられます。

GLMは新築マンション1部屋・中古マンション1部屋どちらも取り扱っているそうです。

新築か中古、どちらかしか扱っていないと、片方のメリットばかりを営業員から聞き情報が偏ってしまうのではないかと思ってしまいますが(少なくても私はそう思います)、少なくてもGLMではその心配は無さそうです。

【不動産投資の魅力①「他人のお金で自分の資産をつくれる」こと】

さて、セミナー内では不動産投資の魅力についての説明もありましたが、不動産投資のプロフェッショナルの説明だけあってつい「不動産投資は少なくても検討する価値があるな・・・」と思わせるワードや表現がたくさんありました。

その中でも私が最も印象に残ったのは「不動産投資とは他人のお金で自分の資産をつくること」という表現です。他人のお金で資産をつくるとは一体どういうことでしょうか。


老後(35年後と仮定)にある程度ゆとりのある生活をするため、自分で貯めなくてはいけない額を3,000万円とします。

そして上の画像は、3,000万円の価値の不動産を保有するまでのイメージを図に表したものです。

なんと不動産投資は、不動産購入価格(3,000万円)の約8割を家賃収入(他人のお金)で賄うことができるそうです。これが「他人のお金で自分の資産をつくれる」という意味です。

ローンを返済しつつ、家賃を得られる不動産だからこその特徴ですよね。

これって凄いことだと思いませんか?

別の事例でもう少し具体的な数字を見ていきましょう!

これはローン35年・物件価格3,500万円のマンション1部屋に投資をした場合の収支シュミレーションです。

家賃から返済額と管理・修繕費を引いたものが収支となりますが、ローン返済中の収支は約-15,000円です。

ただし、ローン返済後は賃貸収入を得つつ、購入時3,500万円の物件が自分の資産となるのです。

先ほどの説明の通り、不動産購入額の約8割を家賃収入(114,500円)で賄えると考えると約700万円で3,500万円の不動産を自分の資産にすることができるということになります。

私は毎月15,000円の貯金をするのであれば、不動産を購入した方が家賃収入を得られ、且つ最終的にはその部屋が自分のものになるため有効的ではないか?とセミナーを受講し、考えるようになりました。

因みに不動産投資は資金がなくても金融機関から融資を受けることができるので、まとまった資金がなくても始められるそうです。

【不動産投資の魅力②生命保険代わりになる】


不動産投資が生命保険代わりになるってご存知でしたか?私は知りませんでした。

実は不動産購入時には、オーナーが死亡もしくは高度障害になってしまった場合、残りのローンは保険会社が支払うという保険(団体信用生命保険)に入ります。保険会社が残りのローンを払ったとしても、不動産はオーナーの資産として相続されます。

相続された後はそのまま家賃収入を得るための所有を続けても良いですし、売ってまとまった資金を得ることもできます。

現在、加入している保険を見直して、もし不動産投資の方がメリットが高いとしたら、不動産投資の方に資金を回しても良いかもしれませんね。

【不動産投資のリスクとリスクを抑える方法】
さて、ここまで不動産投資の魅力について解説してきましたが、不動産投資の1番のリスクである「空室リスク」についてもセミナーでは詳しく説明がありました。

空室が発生してしまうと上記画像のような悪循環が生まれ、家賃収入がないままローンだけを返済する・・・という事態が長期化しかねません。

しかし、空室が発生してもオーナーがしっかり家賃収入を得られる契約方法があります。

その契約方法を「サブリース契約」と言います。


サブリース契約はGLMのような不動産会社が物件を借りて、オーナーに又貸しするという契約。

不動産会社は入居/空室に関わらず、家賃料としてオーナーに保証賃料を支払います。オーナーからすると空室リスクを防ぐことができるという大きなメリットがありますね。

因みにGLMのオーナーの約7割がこのサブリース契約を結んでいるそうです。

確かにもし不動産投資をするとなると、空室で家賃収入を得られないのが一番怖いので、そのリスクを防げるサブリース契約を結ぶのかな・・・なんて想像をしながら私は説明を聞いていました。

ただし、手数料が高いというデメリットもありますので、不動産投資でいくらの収支を得たいのか、しっかり計算した上でサブリース契約を結ぶかどうか判断しましょう。

【株式会社グローバル・リンク・マネジメントの特徴】
「不動産投資の成功は不動産投資会社選びが左右する」とGLMは自社で運営するレイビーで紹介しています。

それではどのような不動産投資会社を選べば良いのでしょうか?


セミナーでは上記3点が不動産投資会社を選ぶ際に見るべきポイントとして挙げられていました。これらのポイントが良ければその不動産投資会社を検討してみても良いでしょう。

ではGLMはどうでしょうか。セミナー内の資料から見ていきましょう。

入居率ですが、2019年は99.56%とほぼ空室がない状況です(東京都の場合、入居率95%以上だと高いと言われる)。

この入居率を実現している1つの要因が「好立地に物件を開発している」という点。

GLMでは駅から徒歩10分圏内の駅チカに不動産を開発することで、高い入居率を生み出しています。また開発する不動産の最寄り駅も東京駅や新宿駅などターミナル駅から30分前後でアクセスできる利便性の高い駅に絞るこだわりよう。

確かに人口が増え続けている都心部は今後も空室リスクはとても少なそうですね。

続いて紹介/リピート率ですが、これは驚きの数字です!


なんと80%を超えているのです。友人や家族、職場の同僚などへの紹介数や、1棟買って良かったからもう1棟、2棟・・・というリピーターがいかに多いかが分かりますね。

ちなみに残りの20%はセミナーからの新規の契約だそうです。

そして、営業職でずっと働いてきた私にとって印象的だったのが、GLMは一切営業をしていないようです(不動産投資会社と言うと、テレアポや駅前でアンケートをしたり、名刺交換をしたりといった印象が・・・強くないですか?)。

リピーターやセミナー参加者が購入しているため特に営業活動は必要ないのでしょう。

最後に経営状況ですが、以下の通り、順調に拡大中だそうです。僭越ながら投資家の私の視点で見ると、売上高がしっかり伸びているのは非常に経営状況を判断する上で大切です。

【セミナーを受けた感想】

冒頭、私のセミナー前後の変化をお伝えしたと思いましたが、いかがでしたでしょうか?

私は現在、賃貸物件に住んでいるのですが、賃料を払っているだけで資産をつくれてはいません。不動産投資のように他人のお金で資産形成もできたらとても魅力的だと思いました。

またセミナーでは不動産投資の魅力だけでなくリスクについてもしっかり説明がされていました。GLMの公式ホームページ上にある購入者との対談記事でも、GLMはデメリットも隠さず話してくれる、という話がありました。

メリットもデメリットも全てをお客様に示した上で、「どうしますか?」と聞いてくれる姿勢は、とても信頼できると感じます。

と言ってもまだまだ私も不動産投資については勉強をし始めたばかり。

GLMはレイビーや公式ホームページ内不動産投資をお考えの皆様へなど初心者向けの分かりやすいコンテンツが充実しています。これらのコンテンツをこれからしっかり読んで勉強していきたいと思います。

もしセミナーを受けられていない方は、まずはセミナーを受講してみてはいかがでしょうか。希望者には個別の相談もして頂けるそうですよ。

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