投資

20代から2部屋のマンションを所有。自己使用から始めるリスクの小さな不動産投資

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不動産投資という言葉に、あなたはどんなイメージを持ちますか?
「家賃で生活できるから楽!」「お給料以外の収入源ができる」というメリットが有る一方で、
「お金がいっぱい無いと始められないでしょ」「借金しなくちゃいけないから怖い」「誰も借りてくれなかったらどうしよう…」
難しそう、怖そう、自分では到底無理だと思う方もいるかも知れません。
しかし、不動産投資は、その気になれば20代からでも始められる投資なのです。
そこで、社会人2年目からマンションを購入し、今では自分の居住用と賃貸用で合わせて2つのお部屋を持つ若手女性不動産投資家Tさんのお話を聞いてみました。
20代から不動産投資を始めるにはどうしたらいいのか、不動産物件の運営は誰にでもできるのかなど、不動産投資に興味を持つ方が気になる点を余すところ無く聞いてみました。
ぜひ、最後までお読みください。

貯金しているだけではお金は増えない

Tさんの経歴

インタビューを行ったTさんの経歴は以下のとおりです。
年齢 20代後半
勤務先 都内IT企業
社会人歴 6年
不動産投資歴 3年
不動産を購入した年 24歳

所有物件①
住所:港区南麻布
築年数:約25年
面積:20平方メートル弱
購入価格:約1,600万円(頭金100万円・ローン1,500万円)
ローン条件:返済25年 金利3.5パーセント
賃貸状況:家賃80,000円で賃貸中
購入時期:2015年(賃貸に出したのは2017年)

所有物件②
住所:港区西麻布
築年数:約50年
面積:約35平方メートル
購入価格:約3,400万円(頭金100万円・ローン3,300万円)
ローン条件:25年 金利2.2パーセント
賃貸状況:自己使用
購入時期:2017年

社会人2年目で不動産を購入したというTさん。まずはそのきっかけを聞いてみました。

ーーTさんは大学在学中から投資に興味を持ち、社会人になってお給料がもらえるようになったらすぐにでも投資を始めてみたいと思っていたそう。
それはなぜでしょうか

今、日本ってマイナス金利政策が導入されるぐらい低金利ですよね。貯金しているだけではお金は全く増えない。自分でお金を増やすためには、資産運用が必要だとずっと考えていました。

ーー資産運用には興味があったんですね。その中で不動産投資を選んだ理由とは

色々な投資の本を読んで勉強しましたけど、自分に一番向いているのは不動産投資かなと。株やFXは相場が変動するので落ち着いて投資できませんし、自分の性格に合わなさそうです。
でも、不動産投資であれば毎月の収入が安定しています。
利回りは株とかに比べれば少ないですけど、給料にプラスできれば十分ですし、取引する手間もかかりません。社会人生活と両立させやすいと感じましたね。

不動産は“資産”になるから不安はなかった

ーーそれでも不動産投資はまとまったお金が必要ですし、リスクが高いと感じる方もいます。そういった不安をどう解消されましたか

まず、ローンを支払うと毎月いくら掛かるのか、そして、自分が住む家の家賃がいくらになるのか、比較しました。
そうしたら、毎月の支出って変わらないんですよね。
家賃8万円を支払ってマンションに住むなら、毎月8万円のローンを支払って自分のものにしたほうが「資産」が残ります。資産ですから売ればお金になります。
しかし、賃貸に住んでもそこで支払ったお金は“資産”にはなりません。
ですから、不動産物件を買うことに不安はなかったですね。

ーー不動産は資産になるという点に注目されたんですね

もちろん、資産になる不動産と資産にならない不動産があります。どういった不動産が資産になるのか、それは本を読んだり、人の話を聞いたりして勉強しました。
そして、都内でも一等地と言われる中央3区の港区・中央区・千代田区なら、大きく資産価値が下がることはなく、むしろ、土地の価値は年々上昇しているとわかったので、そういった場所に狙いを定めて物件探しを開始しました。

ーー資産価値が下がらない物件を買うことが重要なのですね

そうですね。
不動産投資で失敗する原因は、需要がなくなり資産価値が落ちる場所に物件を買ってしまうからだと思っています。

情報サイトで見つけた借地権付きの広尾のマンションを購入


不動産投資への不安は薄く、「家賃を支払うよりマンションを買ったほうが資産形成になる」と感じたTさん。
では不動産投資の決意を固めたあと、どのように物件を探していったのでしょうか。

ーー実際に物件はどのように探しましたか

不動産会社の知り合いも大家の知り合いもいないので、最初は普通に物件情報サイトで探しました。空いている時間にちょくちょくサイトを見て、早速見つけたのが今貸し出している広尾(住所は港区南麻布)のマンションです。

借地権付き物件で価格が安かったのが購入の決め手でした。頭金は100万円ぐらい用意しましたが、大半が投資用ローンですね。借地権付き物件なので住もうにも住宅ローンが使えませんでした。そのため、金利は高めです。物件価格は相場よりかなり安いので仕方ないかなとは思いました。

ーー頭金の100万円は貯金からですか

そうですね。実はその前に一度、他の物件でローンの審査を申し込んだのですが、そのときは落ちてしまいました。でも、他の金融機関に審査を申し込んだら通った。物件仲介の不動産会社経由だったのですが、一度審査に落ちても諦めてはいけないですね。
ただ、転職直後は落ちやすいと言われるので、勤務から1年ぐらいしてからのほうが良いかもしれません。

ーー価格以外にお部屋を決めた理由や良かった点はありますか

24時間コンシェルジェが付いているので女性でも安心して生活できること、私の職場に近いことが購入を決めた理由になりましたね。
自分にとって需要があれば、他に人に貸すときも需要があるのではないかと。

ーー中古物件に決めた理由は何でしょうか

新築はやはり値段が高いです。買う前に読んだ本でも、大半が中古マンションから始めようというものでした。中古でも都内のワンルームなら需要があるので、苦労せずに売れますし、十分資産価値があると。
ただ、借地権付きという点は微妙だったかもしれません。

本格的な不動産投資の開始は2件目の購入から

ーー最初に買ったお部屋は、まず、自分で住んだため、その段階では不動産投資を始められていないんですよね。
実際に賃貸物件の運営始めたのはいつからでしょうか

不動産投資を開始する意欲はあったので、最初の部屋に2年住んでから次の物件の購入を視野に入れました。その頃になると同じ会社での勤務が続いていたので、融資も随分おりやすくなっていました。

ーー2件目こちらの物件を購入した決め手は、どこにあったのでしょうか

築年数は50年だったのですが、リノベーション済で内装がきれいだったこと。もう1つは、マンションの建替えがあるのではないかという期待です。
マンションが古くなって建て替えの必要がある場合、住人の2/3の同意があれば不動産会社が建て替えを行うことがあります。
その場合、建築費に関する入居者の負担はありません。
労せずして憧れの新築マンションが手に入るわけです。
場所が広尾という、東京の中心ですから、今後も再開発が望めます。
そういった将来性と価格も安かったこともあり、この築50年のマンションを買いました。

ーー今はまだ、こちらにお住まいでしょうか

そうですね。私が住んでいますが、3部屋目を買った時にこちらの部屋を貸し出すことを視野に入れています。

ーー2部屋目の購入と同時に、不動産投資をスタートされたということでしょうか。

そうなります。

ーー実際に始める時はどういった手順で始められましたか

購入時に物件を仲介してくれた不動産会社に、まずは入居者探しをお願いしました。
ただ、結果的にそれは失敗でした。
広尾という需要がある場所なのに、1カ月がすぎても全く反応がなかったんです。担当者に連絡してもレスポンスが遅く、いつも不安に感じていました。
私も初めてのことですから、入居者が決まらないのではないかという不安には結構襲われましたね。

ーーその後、どうされたのですか

すぐに不動産会社を替えました。別の不動産会社に行って客付けをお願いしたんです。
新しい不動産会社に任せた途端、一週間もせずに入居者が決まりました。
本当に、不動産会社の客付けの能力には違いがあるんだな、と実感しましたね。
最初に貸した人は1年ほどで退去してしまいましたが、2人目も一週間もかからずに決まり、あっという間に空室が埋まってしまいました。

ーーこの不動産会社はだめだと思ったら、すぐに客付の会社を切り替えることが重要なんですね

私はそう思います。 不動産会社はたくさんありますから、一つの会社に固執する理由もないですね。

これから不動産投資を始めるなら、連帯保証人よりも家賃保証会社を!

ーー賃貸物件を運用していて、困ったことやトラブルは有りましたか?

最初の客付けがうまくいかなかったこと以外だと、1人目の入居者さんが家賃を滞納してしまったことですね。1年位借りてくれたんですが、失業で家賃が支払えなくなって結局、退去してもらいました。

ーー支払われなかった家賃はどうしたんですか

最初に不動産会社から客付けに関するアドバイスをされたこともあり、家賃保証会社を利用していました。そのため、滞納分もしっかり払ってもらえましたね。ですから、私の損失は0円です。
賃貸契約時には連帯保証人をつけることが多いですが、私は連帯保証人よりも家賃保証会社の方が良いと思います。
連帯保証人ではお金が入るまでに時間がかかりますけど、家賃保証会社なら確実で、すぐに支払ってもらえます。絶対におすすめします。

一棟物件の購入でキャッシュフローを確保したい

ーー今後はどうしていきたいと考えていますか

次は収益性の高い一棟物の購入を考えています。結局、今は1部屋目のローンの返済と家賃収入がとんとんなので将来の資産形成にはつながっていますけど、収入増にはあまり貢献していません。
キャッシュフローを確保できる物件というと、一棟ものですからそれ狙いですね。

ーーどういった物件がほしいなどの具体的な希望はありますか

やはり、これから先も賃貸の需要が見込める場所でないといけないと思います。
都内を中心とした神奈川、千葉、埼玉の一都三県で、築年数が20年以内ですね。それくらいでないと融資が付きづらいので。
そして7分以内など、ある程度駅に近い場所、利回りでいえば6~8パーセントは目指したいです。

不動産投資は人生の夢を叶えるための手段

ーーこれだけの収入がほしい!など、不動産投資の目標はありますか。

まずは働かなくても最低限の生活ができるぐらいの収入ですかね。20万~30万円あれば不動産収入だけで生活できます。
そうしたら自分の好きな仕事をやって、もっと楽しく生きていけるのではないかと。
ある意味、不動産投資は夢を叶えるための手段なわけですね。
そうですね。基盤となる収入があることでやりたい仕事ができる、私の生活を支えてくれるのが不動産収入であり、マンションという資産です。
ですから、独立などを目指している人は、少しでも早いうちから不動産投資に臨んだほうが良いと思います。若いほうが融資の条件も有利ですし、家賃を支払うことは私には大きな無駄にしか感じられません。
不動産投資の魅力は何よりも安定収入です。放っておいてもお金が入ってくる。これほど心強い収入はありません。
最近、私は株もはじめましたが、不動産収入があるから、資産があるから、株を始める余裕も生まれましたし、精神的な安定も得られています。

ーーどうもありがとうございました

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