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投資用マンションを高く早く売却する7つのタイミングや売り方を紹介!

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「投資用マンションを売却したいけど、どうすれば高く売れる?」
「投資用マンションはどのタイミングで売却するのがベスト?」

など、投資用マンションの売却タイミングや売り方について、詳しく知りたいと考える方は多いでしょう。売却タイミングや売り方によって、手元に入ってくるお金が200万円〜300万円以上変わることもあるためです。

そこでここでは、投資用マンションを高く早く売却する7つのタイミングや売り方を紹介します。この記事を読むことで投資用マンションを良い条件で売却できるようになるでしょう。

高く売却するための7つのタイミング・売り方


ここで紹介する売却タイミングや売り方を把握していれば、より良い条件で投資用マンションを売ることができます。

投資用マンションを少しでも高く早く売るために、以下7つのタイミング・売り方を覚えておきましょう。

1.譲渡所得税が安くなるタイミング
2.売価が上がる
3.ランニングコストが上がる
4.大規模修繕が行われる
5.これから安くなりそう
6.入居者がいる時
7.優秀な不動産会社に依頼する

1.譲渡所得税が安くなるタイミング

投資用マンションを売却するタイミングの1つが、譲渡所得税が安くなる時です。譲渡所得税とは、譲渡所得に対してかかる税金で、譲渡所得は以下の計算で求めることができます。

  • 譲渡所得=売却価格−取得費−譲渡費用

取得費とは、購入時にかかった建物代金や税金、仲介手数料などです。譲渡費用とは、売却時にかかった仲介手数料や印紙税などの費用になります。

譲渡所得税は、物件の所有期間によって、以下のように税率が異なります。

  • 所有期間5年以下:税率39.63%(所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%)
  • 所有期間5年超 :税率20.315%(所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%)

このように、所有期間が5年以下と5年超では、税率に2倍近く差があります。所有期間5年以下に関しては、譲渡所得の約4割もの税金がかかります。実際には控除などがありますが、譲渡所得税が安くなる時(5年超)が、1つの売却タイミングです。

2.売価が上がる

投資用マンションの売価が上がる場合は、売却タイミングと言えます。売価が高いタイミングで売れば、より多くの売却益を得られるためです。売価が上がる前よりも200万円〜300万円以上高く売れることもあります。

  • 駅近で便利なエリア
  • 再開発エリア
  • 人口流入が多いエリア
  • 昔から人気が高いエリア

など、売価が上がる可能性があるエリアの物件を選ぶことも重要です。投資用マンションの売価が上がりそうな場合は、そのタイミングを狙って売却するようにしましょう。

3.ランニングコストが上がる

管理費や管理委託手数料、固定資産税、税理士報酬、修繕・リフォーム費用など、投資用マンションの運用にはさまざまなコストがかかります。これらのコストが上がる場合は、その前のタイミングで売却をしましょう。家賃収入が変わらない中でランニングコストが上がれば、キャッシュフローは減ってしまいます。場合によっては赤字になってしまうでしょう。

ランニングコストが上がる前に売却をすれば、上がった後に売却するよりも多くのお金を手元に残すことができます。ランニングコストが上がる前に売却をしましょう。

4.大規模修繕が行われる

一般的に、マンションは10年〜12年周期で大規模修繕が行われます。大規模修繕とは屋上や外壁、排水管などの補修・塗装を行い、安全・安心に暮らせるようにするための工事です。大規模修繕の費用のために、毎月修繕積立金を支払っています。しかし、修繕計画の見通しの甘さや工事費の上昇、災害による損害などで修繕積立金が不足するケースが多くみられます。

修繕積立金が不足する場合は、一時金の徴収や修繕積立金の値上げが実施され、オーナー負担が増すことになります。そのため、大規模修繕前のタイミングで売却をすることで、これらの出費を回避することが可能です。

5.これから安くなりそう

不景気になると不動産価格は下落します。また、借り手が見つかりづらくなるため、家賃も安くなります。また、買い手が見つかりづらくなり売却期間が長くなるため、その分の維持費も余計にかかります。

市況が悪化し、これから不動産価格が安くなりそうな場合は売却タイミングです。売却タイミングが遅くなれば、本来の売却価格より100万円以上安くなる可能性があります。これから不景気になりそうな場合は、できるだけ早めに決断をすることが大事です。

6.入居者がいる時

投資用マンションをより良い条件で売却したいのであれば、入居者がいるタイミングで売るようにしましょう。中古の投資用マンション検討者は「買ってもすぐに借り手が見つからなかったどうしよう」と、不安を抱えています。家賃収入がいつ入るかわからないので、購入を踏み留まってしまいます。

しかし、既に入居者がいるオーナーチェンジ物件であれば、購入後すぐに家賃収入が入る見込みがあるので、安心して購入に踏み切ることができます。入居者がいるタイミングで売却をすれば、早く高く売ることができるでしょう。

7.優秀な不動産会社に依頼する

ワンルームマンションなどの投資用マンションを高く売却する方法の1つが、優秀な不動産会社に依頼をすることです。優秀な不動産会社であれば、多くの顧客を持ち、担当者の対応も良く効果的なプロモーションを打てるので、高く早く売却することができます。複数の不動産会社を実績や評判、査定金額などで比較することで、優秀な業者を見つけることができます。

投資用マンション売却の流れ


ここでは、投資用マンションを売却する流れを紹介します。流れを知っていれば、売却をスムーズに進めることができます。

以下は、投資用マンション売却の流れです。

1.不動産会社を探す
2.媒介契約を結ぶ
3.売却活動開始

1.不動産会社を探す

投資用マンションを売却するために、まずは不動産会社を探しましょう。実績や評判、査定金額などをもとに依頼する業者を選びます。

2.媒介契約を結ぶ

売却を依頼する不動産会社が決まれば、媒介契約を結びます。媒介契約には複数業者と契約できる「一般媒介契約」や、1社独占の「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」があります。また、媒介契約と同時に、業者と話し合って売却条件を決めます。

3.売却活動開始

媒介契約締結や売却条件が決まれば、売却活動のスタートです。情報サイトや業者ホームページへの物件情報掲載、メルマガ、チラシなどプロモーションが行われます。

まとめ


ここでは、投資用マンションを高く早く売却する7つのタイミングや売り方を紹介しました。最後に、ここで紹介した大事な4つのポイントをまとめています。

  • 投資用マンションはタイミングや売り方によって高く早く売却できる
  • 税金が安くなる時や売価が上がるタイミング、コストが高くなる前が売却におすすめ
  • 売却を依頼する不動産会社選びはとても大事
  • 少しでも良い条件で売却できるように計画性を持って動くこと

投資用マンションの売却を検討している方は、ここで紹介した内容を参考にしてください。そして、少しでも高く早く売却できるように、情報を集め計画的に進めていきましょう!

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