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マンション投資の確定申告はどうすればいい?節税するためのポイントは?

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「マンション投資の確定申告はどう進めたらいい?」
「どんな費用が経費になるの?節税の方法は?」

など、マンション投資の確定申告や節税について詳しく知りたいと考える方は多いです。給与所得者の方であれば、年間20万円以上の家賃収入がある場合は確定申告が必要になります。

確定申告や節税をするには「不動産所得」や「経費項目」などを押さえておくことが必須です。ここでは、確定申告のやり方や節税ポイント、不動産所得や経費について紹介していきます。

不動産所得とは


不動産所得とは、ワンルームマンションやアパートなど不動産を賃貸に出して得た所得のことです。つまり、賃貸経営で稼いだ利益が不動産所得になります。具体的には、以下の計算で不動産所得を算出します。

  • 不動産所得=不動産収入−必要経費

「不動産収入」に含まれるのは家賃収入だけではありません。更新料や礼金、名義書換料や敷金・保証金(返還しない分)なども不動産収入に含まれます。

経費に該当するもの

不動産所得の必要経費には、次のようなものがあります。

  • 租税公課
    不動産を売買・所有する際にかかる税金は必要経費としての扱いが認められています。具体的には不動産取得税や登録免許税、印紙税、固定資産税などです。

  • 損害保険料
    火災保険料や地震保険料も必要経費として計上ができます。

  • 旅費交通費
    マンションなど投資物件を購入、管理する際に利用した交通費や宿泊費です。不動産の見学や確認、業者との打ち合わせなどに使った費用が対象です。もちろん「友人と飲む」「個人旅行」などの交通費・宿泊費は対象外です。

  • 減価償却費
    不動産購入費用は定められた耐用年数で割った金額を、毎年経費として計上できます。鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションは47年です。

  • ローン金利
    不動産投資ローンの金利は経費として計上できます。元本部分は経費対象にはなりません。

  • 管理委託手数料
    管理会社へ支払う管理委託手数料も必要経費になります。一般的に管理委託手数料は家賃の5%程度です。

  • 管理費
    管理費は共用部分の維持管理費です。電気代や水道代、清掃代、エレベーター点検費などに使われます。管理費も必要経費として計上ができます。

  • 修繕費
    原状回復のための修繕・リフォーム費用は必要経費として計上できます。

  • 司法書士・税理士へ支払う報酬
    不動産投資にあたり司法書士や税理士へ支払う手数料・報酬についても必要経費になります。

  • 勉強に使った費用
    雑誌や参考書代、不動産投資セミナー代など、情報収集や勉強のために使った費用も経費として認められます。

  • 通信費
    管理会社や不動産会社と連絡をとる際の通話料など、不動産投資に関連する通信費用も必要経費として認められています。

  • 交際費
    管理会社や不動産会社など、不動産投資に関する業者との打ち合わせや接待にかかった飲食費は交際費(または会議費)として経費計上ができます。

このように、不動産所得で経費扱いされる費用はたくさんあります。

節税になるポイント


不動産投資は損益通算の仕組み、減価償却やその他費用の計上によって節税ができます。節税ができれば課税所得が減り、手元により多くのお金を残すことが可能です。

ここでは、節税の仕組みや節税ポイントについて紹介しています。

損益通算による節税

マンションなどの不動産投資は損益通算によって節税ができます。損益通算とは、赤字の不動産所得を他の所得と合算することで総所得を下げ、節税する方法です。たとえば、不動産所得が300万円の赤字、他の所得が500万円の場合「赤字300万円+500万円=200万円」となり、税金は200万円に対して課されます。このように損益通算の仕組みによって節税できるのが「不動産投資をすれば節税できる」と言われる理由です。

減価償却による節税

マンション投資などで得た不動産所得は、減価償却で節税ができます。減価償却は建物購入費を耐用年数で割って分割して経費計上するものです。ワンルームマンションやファミリーマンションであれば鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造なので、耐用年数は47年になります。減価償却をすることで、長期にあたり節税が可能です。

最大限経費を計上する

上記の経費を最大限計上することで、節税が可能です。なぜなら、不動産所得は「不動産収入−必要経費」で算出され、経費が増えることで不動産所得が減るからです。管理費やローン金利、旅費交通費など、必要経費として認められている費用については忘れずに計上をしましょう。

青色申告をする

確定申告が必要な場合は青色申告をしましょう。青色申告だと最大65万円の特別控除があるからです。白色申告に比べて、記帳や書類作成の手間は増えますが控除があるのがメリットです(白色申告は控除0円)。確定申告をするのであれば節税効果が高い青色申告がおすすめです。※青色申告には条件があります。

確定申告のやり方


会社員などの給与所得者は、年間20万円以上の家賃収入があれば確定申告が必要です。確定申告の流れは次のとおりです。2月16日〜3月15日が確定申告期間になるため、慌てないでいいように前もって準備を始めましょう。
※年度によって期間が異なります。

1.必要書類の準備

まずは確定申告に必要な書類を準備します。準備に時間がかかる書類もあるので早めに動くようにしましょう。主な必要書類は以下のとおりです。

  • 源泉徴収票
  • 賃料入金明細書
  • 不動産取得税の納付書
  • 固定資産税の通知書
  • 各種保険の証書
  • 不動産売買契約書
  • ローンの明細書
  • 管理費・修繕積立金の明細書 など
    状況によって必要書類が変わりますの- 、早めに確認をしてください。

2.申告書の作成

確定申告書B(第一表、第二表)や収支内訳書、貸借対照表など、申告に必要な書類を作成します。

3.申告書の提出

確定申告書は「e-Tax」「郵送」「持参」の3つの方法で提出ができます。期日内に提出し、確定させて所得税の納付が必要です。

確定申告の作成方法

上記の流れで進める確定申告ですが、一般的に以下3つの方法で作成ができます。

  • 税理士に依頼する
  • 会計ソフトを利用する
  • 自力で作成する

税理士に依頼すると作成の手間や時間を省けますが、月額1万円程度のコストがかかります。コストをかけてでも手間を省きたい方におすすめです。会計ソフトを利用して作成する方法もあります。年額1万円〜1万5,000円程度のコストはかかりますが、簡単な操作で白色申告や青色申告書類の作成が可能です。最後に自力で作成する方法がありますが、手間と時間がかかります。ただし、コストが0円なので自信がある方におすすめです。

このように申告書の作成方法は3つあるので、どの方法で進めるのか早めに決めておきましょう。

まとめ


ここでは、確定申告のやり方や節税ポイント、不動産所得や経費について紹介しました。最後にもう1度、ここで紹介した大事な3つのポイントをまとめています。

  • 不動産所得は「不動産収入−必要経費」
  • 赤字所得を合算したり、減価償却など経費計上することで節税できる
  • 確定申告は早めの準備が大事。自力が無理なら税理士か会計ソフトを利用する

家賃収入など不動産投資で利益を得た場合は、確定申告を忘れないようにしてください。また、事前に何が経費になるのか把握して、最大限経費計上できるようにしましょう。

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