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投資用マンションを売却した時に発生する税金と税率の変化、損失について紹介

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「投資用マンションを売却したらどんな税金がかかる?」
「投資用マンションを売却する時、固定資産税はどうなるの?損失が出たら?」

など、投資用マンションを売却した時の税金について疑問を持っている方は多いです。

投資用マンションを売却するタイミングによって税負担が2倍近く違います。また、売却損が出た場合は節税をすることが可能です。売却に係る税負担の内容を知らないと、税金が高い売り方になってしまいます。

ここでは、投資用マンションを売却した時にかかる税金について紹介しています。この記事を読むことで、売却に係る税金への理解が深まり節税ができるようになります。ぜひ、ご覧ください。

不動産を売った時に課税される税金


投資用マンションを売却した際にかかる主な税金は「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」の3種類です。これらがどのような税金なのか理解しておく必要があります。

ここでは、3種類の税金の内容について確認していきましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、投資用マンションを売却して利益が出た場合にかかる税金のことです。課税譲渡所得税には、所得税と住民税があります。譲渡所得税は以下の計算で算出される課税譲渡所得に対して課されます。

  • 譲渡所得=売却価格−(取得費+譲渡費用)
  • 課税譲渡所得=譲渡所得−特別控除
  • 譲渡所得税=課税譲渡所得×税率

取得費とは投資用マンション購入時の金額、譲渡費用は売却時の諸経費です。

印紙税

投資用マンションを売却する際は、利益が出る出ないに関わらず印紙税がかかります。印紙税とは売買契約者に貼る印紙代のことです。以下のように、印紙税は売買金額に応じて変わります。

  • 500万円以下:1,000円
  • 1,000万円以下:5,000円
  • 5,000万円以下:1万円
  • 1億円以下:3万円
  • 5億円以下:6万円
  • 10億円以下:16万円

登録免許税

登録免許税とは、売却にあたり、売主から買主に所有権移転登記をする際にかかる税金になります。登録免許税は以下の方法で算出可能です。

  • 登録免許税=不動産の固定資産税評価額×税率

このように、投資用マンションを売却する際は「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」の税金がかかります。

譲渡所得税の5年の壁に注意


譲渡所得税は、投資用マンションの所有期間が「5年以下」か「5年超」のどちらかで税率が2倍近く変わります。以下は、所有期間に応じた譲渡所得税の税率です。

  • 所有期間5年以下(短期譲渡所得)
    税率:39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)

  • 所有期間5年超(長期譲渡所得)
    税率:20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

このように、所有期間が5年以下は約40%、5年未満は約20%の税率です。仮に、課税所得が1,000万円で控除がなければ「所有期間5年以下は396万3,000円」「5年超は203万1,500円」になります。所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わりますので、投資用マンションを売却するのであれば5年超のタイミングの方が税負担が少なくおすすめです。

投資用マンションの売却を考えていて、所有期間が5年に近づいている場合は、5年超のタイミングでの売却を検討しましょう。

固定資産税は買主と売主で按分


投資用マンションを売却する際、固定資産税は買主と売主で按分するのが一般的です。固定資産税とは、毎年1月1日時点でマンションや戸建など不動産を所有している人に課税される税金になります。

しかし、年途中でマンションを引き渡しするのに、その年の固定資産税を全額売主が負担するのは不公平です。そのため、マンション引き渡し以降分については買主に負担をしてもらいます。たとえば、投資用マンションの引き渡しが7月1日であれば、1月1日〜6月30日までは売主負担、7月1日〜12月31日分は買主負担という具合です。

固定資産税の按分計算

固定資産税の按分をする際の起算日は、以下のように地域によって異なります。

  • 起算日1月1日:東京、埼玉、神奈川、京都など
  • 起算日4月1日:大阪、愛知、兵庫、福岡など

たとえば、固定資産税が10万円の投資用マンション引き渡しが7月1日の場合、按分計算は次のとおりです。※2019年(365日)の場合

●起算日1月1日

  • 売主負担 4万9,589円:固定資産税10万円×181日(1月1日〜6月30日)÷365日
  • 買主負担 5万410円 :固定資産税10万円×184日(7月1日〜12月31日)÷365日

●起算日4月1日

  • 売主負担 2万4,931円:固定資産税10万円×91日(4月1日〜6月30日)÷365日
  • 買主負担 7万5,068円:固定資産税10万円×274日(7月1日〜3月31日)÷365日

このように、固定資産税は按分になります。一旦は売主が納税しますが、引き渡し以降分を買主負担で精算できます。

損失は繰越できることもある


マンションを売却して損失が出た場合、税金は非課税で損益通算や繰越することができます。これらの仕組みを知っておくことで、損失時の税負担を減らすことが可能です。

ここでは、売却損が出た場合の税金や損益通算・繰越内容について確認していきましょう。

売却損が出たら税金はかからない

マンションを売却して損失が出た場合、譲渡所得税はかかりません。なぜなら、譲渡所得税は譲渡所得(売却益)に対して課される税金だからです。そのため、マンション売却をして購入価格より売却価格が安い場合は、税負担を大幅に削減できます(印紙税や登録免許税はかかります)。ただし、税負担は減りますが赤字であることに変わりないため、売却損が出ないようなタイミングで売るようにしましょう、また、売却損が出にくい以下のような物件選びをすることも大切です。

  • 主要の駅から近い
  • 人口が増えている
  • 再開発エリアに近い
  • 人気のあるエリア

需要のあるエリアに物件を持てば、売却損の可能性を低く抑えることができます。

損失は損益通算できる

売却損が出た場合、同じ年に他の物件を売却して利益が出た場合は損益通算ができます。損益通算とは、売却損と売却益を合算して、利益を減らすことです。利益が減ることで譲渡所得が少なくなり、税負担を軽減できます。

たとえば、A物件を売って500万円の売却損、B物件を売って800万円の売却益が出た場合、損益通算によって300万円(800万円−500万円)の利益となって税金が安くなります。このように、損失が出た場合は損益通算によって税負担を軽減させることが可能です。

損失を繰越できることもある

売却損を損益通算しても、損失分が残る場合は翌年以降に繰越が可能です。繰越をすることで、翌年損益通算を行い、税金を節約することができます。

まとめ


ここでは、投資用マンションを売却した時にかかる税金について紹介しました。あらためてここで紹介した大事なポイントをまとめています。

  • 投資用マンションを売却して利益が出たら譲渡所得税がかかる
  • 物件所有期間が5年以下だと税率が約40%
  • 固定資産税は引き渡し日で買主と按分
  • 損失が出たら譲渡所得税はかからない。損益通算で節税ができる

投資用マンションの売却を考えている方は、ここで紹介した内容を参考にして、早速進めていきましょう!

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