不動産投資

投資用マンションに自分で住むことはできる?メリットやデメリットを紹介

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「投資用マンションって自分で住めるの?」
「投資用マンションに自分で住む場合、どんなメリット・デメリットがある?」

など、投資用マンションに自分で住むことについて、疑問を持っている方は多いです。自分が住めるかどうかで、投資用マンションの活用方法や選び方が変わるため、重要なことです。結論から言えば、投資用マンションに自分で住むことはできます。

ただし、自分で住む際の注意点やメリット・デメリットを知らないと、多くのお金を支払い損失を負うことになります。

そこで今回は、投資用マンションに自分で住むことができるかどうか、詳しく解説しています。不動産投資を考えている方は、ぜひご覧ください。

投資用マンションとは


投資用マンションとは、賃貸や売却で利益を得ることを目的に所有するマンションのことです。第三者に貸して家賃収入を得たり、売却をして利益を得るために、マンションを購入します。

利益は2種類

投資用マンションの利益は以下2つに分けられます。

  • インカムゲイン
  • キャピタルゲイン

インカムゲインとは、マンションを所有しながら得る収入のことです。つまり、インカムゲイン=家賃収入になります。第三者にマンションを貸すことで、毎月家賃収入が入ってきます。キャピタルゲインとはマンションを売却して得る利益のことです。マンションを買った価格より高く売ることで、売却益を得ることができます。

このように、投資用マンションにはインカムゲイン(家賃収入)とキャピタルゲイン(売却益)と2種類の利益獲得方法があります。

他人に貸し出すことに問題はない


上記のとおり、投資用マンションは「他人に貸す」「他人に売る」ことを前提として所有するマンションです。そのため、他人に貸し出すことにまったく問題はありません。むしろ、他人に貸し出すために活用することが、投資用マンションの正しい使い方になります。

居住用マンションは貸し出すことができない

投資用マンションは他人に貸し出すことができますが、居住用マンションは原則他人に貸し出すことはできません。なぜなら、「自分が住む」ことを目的に金融機関から融資を受けているためです。

そのため、居住用マンションを他人に貸し出す場合は、金融機関の許可が必要になります。金融機関の許可を得ずに、勝手に貸し出していたらローンの一括返済を求められる可能性があります。もし、金融機関の許可が出ない場合は、他のローンに組み直すか、完済をした後に貸し出すことになります。

自分や家族で使うことにも問題はない


投資用マンションを自分や家族で使うことは可能です。ただし、投資用マンションに住んだ場合のメリット・デメリットを把握しておく必要があります。投資用マンションに住むメリット・デメリットは次のとおりです。

メリット:空室物件を無駄なく利用できる

投資用マンションに住むメリットは、空室物件を無駄なく利用できることです。投資用マンションは入居者がいないと家賃収入は入ってきません。そのため、空室マンションに住むことで空室の有効活用ができます。

デメリット:不動産投資ローンの金利が高い

投資用マンションに住む場合、不動産投資ローンから住宅ローンに組み替えることは難しいです。そのため投資用マンションに住んでも、それまで利用していた不動産投資ローンが適用されます。住宅ローンの金利は0.5%〜1.0%前後ですが、不動産投資ローンの金利は2.5%〜3.5%前後であり、2%程度も差があります。※変動金利の場合

投資用マンションに住んでも不動産投資ローンが適用されるので、通常の住宅ローンと比べて高い返済額になります。

デメリット:家賃収入が入ってこない

投資用マンションに住むと、家賃収入が入ってきません。投資用マンションは、他人に貸すことではじめて家賃収入が入ってきます。そのため、自分たちが住むとなれば、家賃収入は0円です。

デメリット:減価償却ができない

投資用マンションの場合は、物件取得費の減価償却ができるため、長期にわたり節税効果が期待できます。しかし、投資用マンションに自分が住む場合は、減価償却ができなくなります。そのため、節税効果が薄まり、税負担が増える可能性があります。

また、不動産投資ローンの場合は、年末のローン残高の1%(最大40万円)の税額控除を10年間(もしくは13年間)受けられる住宅ローン控除の適用もありません。

自分で使いたくなったから入居者に出ていけとはいえない


「自分で使いたい」「家族で住みたい」と思ったからといって、入居者を退去させることはできません。なぜなら、賃貸に関する法律「借地借家法」が借主保護を目的とした規定になっているためです。

もし、貸主が「自分で使いたい」という理由だけで借主を追い出そうとした場合、家賃数ヶ月分の費用を支払わなければならない可能性があります。
借地借家法では、

  • 借主:特段の理由がなくても解約の申し出ができる
  • 貸主:正当事由がないと解約の申し出ができない

建物の老朽化・強度不足、貸主がやむを得ずその物件が必要になった理由などが正当事由に該当します。ただし、過去の判例を見ても、正当事由が認められても立ち退き料を求められる場合があります。このように、自分で使いたくなっても入居者に出ていけとは言えません。

都心に買っておくと使い勝手が良くて便利


これまで紹介したとおり、投資用マンションは他人に貸して家賃収入を得たり、売却して利益を得る方法以外に、「自分で住む」使い方があります。そのため、「貸す」「売る」に加え、「住む」ことも視野に入れて物件選びをしておけば、将来、状況に応じてさまざまな活用ができるでしょう。

都心に買っておけば、以下のようなメリットがあります。

メリット1.駅が近く通勤に便利

都心のマンションは駅が近く、通勤やお出掛けなど、どこへ行くにしても便利です。駅から徒歩5分圏内の物件もたくさんあり、交通利便性が優れています。年齢を重ねるほど、駅近の利便性が嬉しいものです。

メリット2.買い物施設や飲食店が多く便利

都心のマンションは買い物施設や飲食店が多く、とても便利です。スーパーやドラッグストア、コンビニ、居酒屋、チェーン店、ファストフード店などがたくさんあり、買い物や外食で困ることがありません。賃貸需要が高い上に、自分で住む場合にも嬉しい環境です。

メリット3.家賃が高く資産価値も下がりにくい

都心であれば人口が多く賃貸需要が高いため、多くの家賃収入が期待できます。また、地方に比べると資産価値が下がりにくい傾向があるので、数年間賃貸後に売却益を狙うことが可能です。

まとめ


今回は、投資用マンションに自分で住むことができるかどうか紹介しました。最後に、ここで紹介した大事な4つのポイントをまとめています。

  • 投資用マンションに自分で住むことはできる
  • 自分で住む場合、金利が高い不動産投資ローンが適用され減価償却もできない
  • 入居者がいる場合は追い出すことはできない
  • 将来「住む」ことも見据え、「貸す」「売る」にも有利な都心の物件がおすすめ

投資用マンションに自分で住むことは、デメリットもあります。しかし、「貸す」「売る」以外に「住む」選択肢があることは、不動産オーナーにとってメリットでしかありません。不動産投資に興味がある方は、ここで紹介した内容を物件選びに役立ててください!

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