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ワンルームマンションのリフォームするポイントと費用相場、効果を紹介

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「ワンルームマンションのリフォームにはいくらかかる?」
「どこをリフォームしたらいい?どんな効果が期待できる??

など、ワンルームマンションのリフォームポイントや費用について疑問を持っている方は多いです。リフォームにはまとまったお金がかかるので、疑問や不安を抱くのは当然のことと言えます。部屋の中にリフォーム箇所はたくさんありますし、費用相場がわからないと計画を立てることもできません。

そこで今回は、ワンルームマンションのリフォームポイントや費用相場について紹介しています。この記事を読めば、リフォームに関する疑問を解消でき安心して進めていくことができます。

ワンルームマンションのリフォームするポイントと相場


ワンルームマンションのリフォームをすれば、入居率や収益の改善が期待できます。リフォームによって部屋の印象や使い勝手が良くなり、入居者満足度が高まるからです。築年数が古い建物や室内の老朽化が目立つ物件は、リフォームをすることで安定した賃貸経営ができるようになります。

以下は、ワンルームマンションのリフォームでおすすめのポイントと費用相場です。

  • 床や壁紙の張替え
  • ユニットバスからバス・トイレ別風呂場の交換
  • キッチンを替える
  • その他のリフォーム

それぞれのポイント・相場について、見ていきましょう。

床や壁紙の張替え

ワンルームマンションをリフォームする場合は、床や壁紙の張替えを検討しましょう。なぜなら、床や壁紙は目に付きやすい部分で、傷や汚れがひどいと入居者確保が難しくなるからです。床が傷だらけだったり壁紙が汚れて剥がれているワンルームマンションには「住みたくない」と考える人は多いはずです。床や壁紙は面積が広いので、老朽化したマンションでもリフォームをすれば印象が一変します。キレイで清潔感がある部屋になり、入居率の改善が期待できます。

壁紙や床は部屋の広さや選ぶ材質などによって、リフォーム費用が変わります。以下は、広さ20㎡のワンルームマンションをリフォームする場合の費用相場です。

  • 床の張替え:20万円程度
  • 壁紙の張替え:6万円〜8万円程度

このように、床や壁紙の老朽化が目立つ場合は、25万円〜30万円程度の予算で張替えをすることができます。傷や汚れが目立つ場合は、床や壁紙のリフォームを検討しましょう。

ユニットバスからバス・トイレ別風呂場の交換

ワンルームマンションのユニットバスから、バス・トイレを別にするリフォーム工事も効果的です。ユニットバスからバス・トイレ別のセパレートに変更すれば、入居率が改善される可能性があります。「ユニットバスは古さを感じる」「ユニットバスの物件だけは嫌だ」という人は少なくないからです。

一方で「バス・トイレ別々は嫌だ」という人はほとんどいません。したがって、セパレートにリフォームをすることで、これまで以上に入居者を確保しやすくなります。また、リフォーム前よりも家賃を高く設定することが可能です。不動産情報サイトでも「バス・トイレ別」のセグメント項目があるので、問い合わせ件数の増加も期待できます。

ユニットバスからバス・トイレ別にリフォームする場合の費用相場は、次のとおりです。

  • ユニットバスからセパレート:50万円〜100万円程度

部屋の構造やバス・トイレ製品によって費用は変わります。特に若者をターゲットとしているワンルームマンションは、ユニットバスからセパレートへのリフォームを検討してみましょう。

キッチンを替える

ワンルームマンションのキッチンを新しく取り替えるリフォーム工事も効果的です。特に女性は、物件選びの優先ポイントにキッチンが入っていることが多いため、新しいキッチンになれば入居者確保がしやすくなります。キッチンは頻繁に使うので、汚れやカビ、サビや傷などが発生しやすい場所です。キッチンが古いと部屋の印象はどんよりとしてしまいますが、リフォームをすれば明るい印象になります。家賃もこれまでより高く設定できるでしょう。

ワンルームマンションのキッチンリフォーム相場は次のとおりです。

  • キッチン交換:10万円〜30万円程度

キッチンサイズやメーカーによって変わりますが、30万円の予算内で新しいキッチンに取り替えることができます。女性をターゲットにしていたり、女性の入居率が課題のワンルームマンションはキッチンのリフォームを検討しましょう。

その他のリフォーム

ワンルームマンションのリフォームは床や壁紙、、バス・トイレ、キッチンだけではありません。以下のようなリフォームもあります。

  • トイレの取り替え:10万円〜50万円程度
  • 洗面台の交換:10万円〜30万円程度
  • 室内ドア交換:3万円〜10万円程度
  • クローゼット増設・拡張:10万円〜20万円程度

築古物件など部屋の老朽化が激しい場合は、これらのリフォームも必要になる可能性があります。いずれのリフォームも入居者満足度向上につながりやすいので、収益改善が期待できます。

費用がかかりすぎるリフォームはマイナスのときもある


上記のように、床の張替えは20万円程度、壁紙の張替えは6万円〜8万円程度、ユニットバスからセパレートへの変更は50万円〜100万円程度、キッチン交換は10万円〜30万円程度で合わせて86万円〜158万円くらいかかります。

トイレや洗面台などその他のリフォームも合わせると、200万円以上の予算が必要です。リフォームをすれば、入居率や収益が改善される可能性があります。

しかしリフォーム費用をかけすぎてしまうと、ワンルームマンション経営にマイナスのときがあるので注意してください。家賃増額や入居率が高くなったとしても、リフォーム費用回収までに期間を要するからです。場合によっては、リフォーム費用を全額回収する前に、次のリフォームが必要になる可能性があります。

また、リフォーム費用の捻出方法にも注意が必要です。現金で一括払いできるならいいですが、ローンを利用する場合はキャッシュフローが減ることになります。不動産投資ローンの返済と一緒に、リフォームローンの返済をしなくてはならないからです。

リフォームローンの返済期間は10年〜15年、金利は2%〜4%程度が一般的です。リフォームローンは不動産投資ローンより返済期間が短いので、2つのローンを合わせると毎月の返済負担がかなり大きくなる恐れがあります。

常に入居者がいて安定したキャッシュフローを確保できればいいですが、空室は必ず発生しますし、家賃は徐々に下がっていきます。いずれ赤字経営になり資金繰りが悪化するリスクがあります。

このようなリスクを回避するために、リフォーム費用はかけすぎにないようにしてください。

まとめ


今回は、ワンルームマンションのリフォームポイントや費用相場について紹介しました。最後にもう1度大事なポイントをまとめています。

  • 床の張替え20万円、壁紙の張替え6万円〜8万円、セパレートへの変更50万円〜100万円程度などリフォームにはまとまったお金が必要
  • リフォームをすれば入居率や収益が改善され安定した賃貸経営ができる
  • ただし、リフォーム費用が高ければ利益が減り資金繰りが悪化する場合がある
  • リフォームをする場合は資金計画や収支シミュレーションをして慎重に行うことが大事

物件の老朽化で悩んでいる方は、信頼できる業者を見つけて無理のない範囲でリフォームを検討しましょう。そうすれば、入居率や収益改善が期待できます。

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