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東京都のワンルームマンション規制とは?ワンルームマンションの価値はどうなる?

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「ワンルームマンション規制って何?規制があるとどうなるの?」
「規制があるなら、ワンルームマンション投資はやめた方がいいの?」

など、ワンルームマンション規制の内容について詳しく知りたいと考える方はたくさんいます。「規制」と聞くとマイナスな印象を抱きやすいため、疑問を持つことは当然です。ワンルームマンション投資をする上で、どのような規制がされているのか知ることは重要です。

ここでは、ワンルームマンション規制の主な内容について紹介しています。この記事を読めば、ワンルームマンション規制の主な内容や物件価値に与える影響について知ることができます。ぜひ、ご覧ください。

東京都のワンルームマンション規制


東京都ではすべての区で条例もしくは指導要綱により、ワンルームマンションの建設を制限する規制がされています。居住者マナーの改善や税収を高めるためです。ここでは、ワンルームマンション規制の内容や詳しい理由について確認していきましょう。

ワンルームマンション規制とは

ワンルームマンション規制は、東京都の各区で制定されている条例のことです。この条例によって「ワンルームマンションを建設することが困難」になりました。

なぜなら、規制によって建設には従来よりも広い土地が必要になったにも関わらず、23区内で広い土地を見つけるのは困難だからです。

各区で異なりますが、ワンルームマンション規制の主な内容は以下のとおりです。

  • 一戸あたりの専有面積を設定(●●㎡以上など)
  • ファミリータイプの部屋を一定割合併設
  • 一定基準のワンルームマンションに課税

上記のように、一戸あたりの面積を広くしたりファミリータイプを混在させることが必要になったため、従来よりも広い土地面積が必要になりました。

このように、23区にあるワンルームマンション規制によって、新たなワンルームマンションの開発が難しくなっています。

ワンルームマンション規制の理由

ワンルームマンションの規制自体は1980年代から存在していましたが、2000年代に入ってから規制内容が強化されています。

ワンルームマンション規制が強化された主な理由は次のとおりです。

  • 居住者のマナー問題を改善するため
  • 自治体の税収を増やすため

特に大きな理由となるのが2つ目の「税収を増やす」ことです。2007年から実施された税源移譲によって、国民が自治体に納める税金が増えました。しかし、ワンルームマンションに住むのは、学生など比較的年収が低い単身者です。そのため、住民税が少なく自治体の税収が増えません。なかには住民票を移動せずに、住んでいる自治体に住民税を支払っていない人もいます。その上、引越しが多く定住率も高くありません。そこで各自治体は、年収や定住率が高く、多くの税収が見込めるファミリー層を増やすためにワンルームマンション規制を行っているのです。

このような理由から、東京23区すべてでワンルームマンションが規制されています。

主なエリアのワンルームマンション規制内容


各区でワンルームマンションの規制内容が異なります。ここでは、以下のエリアの規制内容について、確認していきましょう。

  • 千代田区
  • 中央区
  • 豊島区
  • 世田谷区

千代田区

千代田区の「ワンルームマンション等建築物に関する指導要綱」で定められた、規制対象と内容は以下のとおりです。

●主な規制の対象

  • 専有面積30㎡以下の住戸が10戸以上ある建物
  • 地下を含めて4階以上ある建物

※どちらにも該当する建物が対象

●主な規制内容

  • 1住戸の専用面積が25㎡以上
  • 住戸が20戸以上ある場合はファミリー向け住戸(40㎡以上)の専用面積合計が全住戸の専用面積合計の1/3以上あること
  • 住居地域では隣地境界線から建物外壁面まで50cm以上離すよう努める

このように、千代田区では「4階以上(地下含む)で30㎡以下の住戸が10戸以上ある建物」が規制対象となり、「1戸25㎡以上」「一定基準を満たす建物はファミリー向け住戸の面積が全体の1/3以上」である必要があります。

中央区

中央区の「中央区地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例」で定められた、規制対象と内容は以下のとおりです。

●主な規制の対象

  • 住戸数10戸以上の建物

●主な規制内容

  • 1住戸の専用面積が25㎡以上
  • 40㎡以上の住戸の床面積合計が住宅用途の床面積の1/3以上

このように、中央区のワンルームマンション規制は千代田区と近いものになっています。

豊島区

豊島区の「豊島区中高層集合住宅建築物の建築に関する条例」で定められた、規制対象と内容は以下のとおりです。

●主な規制の対象

  • 3階以上で住戸数15戸以上の建物

●主な規制内容

  • 1住戸の専用面積が25㎡以上
  • 30㎡未満の住戸は1戸あたり50万円の税金(住戸数8戸以下の建物は課税全額免除)

豊島区では、23区で唯一ワンルームマンションに対する課税があります。

世田谷区

世田谷区の「世田谷区建築物の建築に係る住環境の整備に関する条例」で定められた、規制対象と内容は以下のとおりです。

●主な規制の対象

  • 共同住宅等で用途地域が住居系または準工業の場合、住戸専用床面積が40㎡未満の住戸数が12戸以上
  • 共同住宅等で用途地域が商業系地域の場合、住戸専用床面積40㎡未満の住戸数が15戸以上

●主な規制内容

  • 1住戸の専用面積が25㎡以上
  • 40㎡未満の住戸数が30超で延べ床面積が1,500㎡以上の場合はワンルーム形式の住戸が30戸を超える部分の1/2以上の住戸をファミリー向け住戸(50㎡以上)にする

世田谷区では、対象物件は50㎡以上のファミリー物件を混在させる必要があります。

このように、各区でワンルームマンション規制が異なります。物件購入を検討している区の規制情報を確認するようにしましょう。

規制で「需要>供給」ワンルームマンションは人気


規制によって、ワンルームマンションへの需要は増加しています。新規ワンルームマンションの供給は減少しましたが、単身世帯は増加しているからです。東京都の「東京都世帯数の予測」によると、

  • 1世帯当たり人員は2015年1.99人→2040年1.85人に減少
  • 単独世帯数の割合は2035年に50%超、2040年には51.2%
  • 単独世帯数と夫婦のみ世帯数は2040年まで増加傾向
  • 高齢者の1人暮らしは2040年に112.9万世帯(高齢世帯全体の45.3%)まで増加

となっており、ワンルームマンション需要が今後も増加する可能性は高いと考えられます。

  • ワンルームマンション需要 > ワンルームマンションの供給

上記のように需要過多・供給不足になり、ワンルームマンションの価値が相対的に向上するでしょう。ワンルームマンション規制によって、都内のワンルームマンションは高い賃貸需要が見込めるのです。

まとめ


ここでは、ワンルームマンション規制の主な内容について紹介しました。最後に大事なポイントをまとめています。

  • 23区すべてでワンルームマンション規制があり自治体で内容が異なる
  • 一戸あたりの専有面積の設定やファミリー向け住戸の一定割合併設が必要
  • 豊島区は23区で唯一ワンルームマンション課税がある
  • ワンルームマンションの需要は増加傾向なので規制によって価値が高まっている

ワンルームマンション規制で23区内の新築ワンルームマンションが供給が減少しています。しかし、単身者増によってワンルームマンションへの需要は増えています。そのため、今後も安定したワンルームマンション経営が期待できます。

ここで紹介した内容を参考にして、地域や物件選びを進めていきましょう。

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