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ワンルームマンション経営をするコツとは?「キャッシュフロー」や「先の需要」が大事

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「ワンルームマンションの経営はどんなことを意識したらいい?」
「ワンルームマンションを上手く経営するためのコツは?」

など、ワンルームマンションを上手く経営する方法やポイントについて、詳しく知りたいと考える人は多いです。ワンルームマンション経営には1,000万円以上のお金がかかるため、経営のコツを知りたくなるのは当然と言えるでしょう。

ここで紹介する経営方法やコツを知っていれば、安定した賃貸経営ができる可能性が高くなります。今回は、ワンルームマンション経営をするコツについて紹介しています。ここで紹介する内容を知れば、安心してワンルームマンション経営を始めることができるでしょう。ぜひ、ご覧ください。

キャッシュフローに気をつける


ワンルームマンション経営をする際は、キャッシュフローに気をつけましょう。安定したキャッシュフローを確保できなければ、資金繰りが悪化して赤字経営になるからです。場合によっては、破産してしまいます。

しっかりとキャッシュフローを確保できれば、財務基盤が盤石になり、安定した賃貸経営ができます。キャッシュフローを安定させるためのポイントは次のとおりです。

融資額を極力少なくする

キャッシュフローを安定させるためのポイントは、融資額を極力少なく抑えることです。ワンルームマンションは1,000万円〜2,000万円前後はかかるため、多くの人が不動産投資ローンを利用します。不動産ローンの金利は2%〜4%前後と住宅ローンよりも高めです。

たとえば、金利2%、返済期間30年で借りた場合、借入金額によって毎月・年間返済額は以下のように異なります。

  • 借入金額2,000万円:毎月返済額73,923円 年間返済額887,076円
  • 借入金額1,700万円:毎月返済額62,835円 年間返済額754,020円
  • 借入金額1,500万円:毎月返済額55,442円 年間返済額665,304円

このように借入金額が少なければ、毎月・年間返済額も減り、その分多くの家賃収入を手元に残すことができます。安定したワンルームマンション経営をするには、融資を抑えることが大事です。また、金融機関を選ぶ時は金利条件など比較するようにしましょう。金利が0.1%低いだけでも総返済額は大きく変わります。金融機関によって「金利」「手数料」「付帯サービス」に違いがあるので、複数の金融機関を比較して自分に有利なローンを選ぶようにしてください。

賃貸需要が高い物件を選ぶ

安定したキャッシュフローを確保するには、賃貸需要が高い物件を選ぶことが重要になります。賃貸需要が高いワンルームマンションであれば、家賃を高く設定でき空室率も低いからです。そのため、十分なキャッシュフローを生み出すことができます。

一般的に賃貸需要が高い物件には、次のような特徴があります。

  • 主要の駅から近い
  • 大型商業施設が近い
  • 医療機関やスーパー、コンビニが充実している
  • 治安が良い
  • 人口が増えているエリア

このような立地にあるワンルームマンションは賃貸需要が高いことが多いです。安定したキャッシュフローを得るために、賃貸需要が高いワンルームマンションを選ぶようにしましょう。

費用や税金を把握する

ワンルームマンション経営で安定したキャッシュフローを確保するには、具体的な資金計画を立てる必要があります。そのためにも、ワンルームマンション経営でかかる費用や税金を把握しておきましょう。管理委託手数料や修繕積立金、火災保険料や地震保険料、固定資産税や都市計画税など、費用や税金を把握していれば、明確な資金計画ができます。

コストに合わせて物件選びや融資戦略を立てることで、キャッシュフローを確保しやすい経営が可能です。気になる物件を見つけたら業者に費用や税金面を確認し、想定家賃収入と合わせてシミュレーションをしましょう。

先の需要を見越して購入する


ワンルームマンション経営で大切なことは、先の需要を見越して購入することです。今需要がある物件でも、先々需要がなくなれば赤字経営になってしまいます。そのため、「今」だけでなく「将来」需要がある物件を見つけて購入することが、安定経営のために非常に重要なことです。将来も重要がある物件を見つけるために大事なポイントは、次のとおりです。

信頼できる不動産会社を選ぶ

今だけでなく将来需要があるワンルームマンションを購入したい場合は、信頼できる不動産会社を選ぶ必要があります。優秀な不動産会社は顧客の利益を優先し、本当に良い物件を紹介してくれるからです。

逆にそうでない不動産会社は顧客の利益は後回しになり、業者が儲かる物件だけを紹介してきます。悪質な物件を売る悪徳業者もあるので注意が必要です。

優秀な不動産会社を見つけるために、一括査定サイトを活用して複数業者で比較をしてください。「実績」「評判」「営業マンの対応」「物件情報」を比べて、良い業者を選ぶようにしましょう。良い業者を見つけることができれば、将来需要が見込めるワンルームマンションを手にすることができます。

駅近や人口増エリアなどの物件を狙う

今だけでなく先の需要があるワンルームマンションを購入するためには、駅近や人口増エリアを狙うことです。人が多く利便性が良いため、長期にわたり高い需要が期待できます。主要駅から徒歩5分圏内、人口増加エリア、再開発エリアなど、今後の発展が見込める場所のワンルームマンションを狙いましょう。そうすれば、高い家賃収入が続きやすいですし、売却益を得ることもできます。空室リスクも低くなり、入居者募集にかけるコストも削減が可能です。

修繕費がきちんと積み立てられているマンションを買う


中古のワンルームマンションを購入する際は、修繕積立金の状況を確認しましょう。前オーナーが修繕積立金を滞納していた場合は、購入後に新しいオーナー宛に請求がきてしまうからです。また、建物自体の修繕積立金が計画に対して不足している場合も注意してください。修繕積立金が不足していると十分な大規模修繕ができないので、修繕積立金の値上げや臨時徴収が行われることになります。つまり、オーナーの負担額が増えるということです。

そのため中古ワンルームマンションを選ぶ時は、修繕積立金の状況を確認して、問題がない物件を購入しましょう。修繕積立金が滞納・不足している物件は選ばない方が安心です。余計なコストがかかり、資金繰りが悪化する原因にもなります。中古のワンルームマンションを選ぶ際は、前オーナーの修繕積立金状況も必ず確認をするようにしてください。

まとめ


今回は、ワンルームマンション経営をするコツについて紹介しました。最後に大事なポイントを4つまとめています。

  • 融資額を減らし需要が高い物件を選んで安定したキャッシュフローを確保する
  • 今だけでなく先の需要が見込めるワンルームマンションを選ぶことが大事
  • 中古のワンルームマンションを買う際は修繕積立金の状況をチェックすること
  • 良い物件を購入したいなら良い不動産会社を選ぶこと

これからワンルームマンション経営を考えている方は、ぜひここで紹介したポイントを意識してください。そして早速、不動産会社選びをしてワンルームマンション経営を始めていきましょう。

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