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初心者にもおすすめ?一棟マンション投資のメリット・デメリットとは?

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「これから不動産投資を始めるなら一棟マンション投資がいい?」
「一棟マンション投資のメリットやデメリットは?初心者にとってどうなの?」

など、不動産投資初心者が一棟マンション投資を始めることに、疑問や不安を持っている人も多いでしょう。一棟マンション投資は初心者にも向いているのでしょうか。

ここでは、一棟マンション投資のメリット・デメリットについて紹介しています。ここで紹介する内容を知ることで、一棟マンション投資の良し悪しだけでなく、初心者に向いているかどうかもわかります。不動産投資初心者の方は、ぜひ、参考にしてください。

一棟マンション投資の4つのメリット


まずは、一棟マンション投資のメリットを紹介します。一棟マンション投資にどのようなメリットがあるのかを知ることで、一棟アパート投資や区分マンション投資と具体的に比較をすることができます。

ここでは、次の4つのメリットについて、確認していきましょう。

1.まとまった家賃収入が入る
2.利回りが高い
3.空室リスクを分散できる
4.自由度が高い

1.まとまった家賃収入が入る

一棟マンション投資のメリットの1つが、まとまった家賃収入が入ってくることです。一棟マンションは部屋数が多いため、1部屋あたりの家賃が安かったとしても、毎月多くの収入を得ることができます。

たとえば、部屋数15室、家賃7万円の一棟マンションだと、満室であれば毎月の家賃収入は105万円です。年間で1,260万円、5年で6,300万円になります。このように、まとまった家賃収入が入ることは、一棟マンション投資ならではのメリットです。

2.利回りが高い

利回りが高いことも、一棟マンション投資のメリットと言えます。不動産投資情報サイト「健美家」の「収益物件市場動向四半期レポート<2019年10月~12月期>」によれば、一棟マンション投資の利回りは次のようになります。

  • 一棟マンション利回り8.46%(前期比+0.01p)
  • 区分マンション利回り7.41%(前期比+0.13p)
  • 一棟アパート利回り8.86%(前期比−0.05p)

このように、一棟マンション投資の利回りは8%超となっています。アパートよりは利回りが低いですが、一棟マンション投資は長期的な運用益や売却益が見込めます。利回りが高く、安定したキャッシュフローを確保していくことも可能です。

3.空室リスクを分散できる

一棟マンション投資のメリットは、空室リスクを分散できることです。一棟マンションには多数の部屋があるため、1部屋空室が出たとしても、家賃収入が途絶えることはありません。よほどの物件でない限り、全部屋空室になることはないので、必ず家賃収入が入ってきます。

ワンルームマンションであれば、空室=家賃収入0円です。家賃収入が「入る」か「入らないか(0円)」のどちらかしかありません。一棟マンション投資であれば、部屋数が多いため空室リスクを分散できるメリットがあります。

4.自由度が高い

自由度が高いことも一棟マンション投資のメリットです。マンション一棟のオーナーになるため、修繕やリノベーション、リフォームなどを自由に行うことができます。区分マンションでもリフォームやリノベーションの実施はできますが、他の所有者との兼ね合いもあるため、思いどおりにできないことも少なくありません。一棟マンションだと、「宅配ボックスをつけたい」「インターネットを無料で使えるようにしたい」など、多くのことを自由に決めることができます。運営の自由度が高いことは、一棟マンション投資ならではのメリットと言えます。

一棟マンション投資の5つのデメリット


一棟マンション投資のメリットの次は、デメリットを見ていきましょう。以下は、一棟マンション投資をする際の5つのデメリットです。

1.投資資金が高額
2.簡単に売却できない
3.維持管理費が高い
4.今は融資が受けづらい
5.災害リスクが大きい

1つ目のデメリットから、紹介していきます。

1.投資資金が高額

一棟マンション投資のデメリットとなるのが、投資資金が高額なことです。健美家の「収益物件市場動向四半期レポート<2019年10月~12月期>」によると、一棟マンションの平均価格は次のようになります。

  • 一棟マンション:1億5,119万円
  • 区分マンション:1,567万円
  • 一棟アパート :6,506万円

このように、一棟マンションともなると1億円を超える投資資金が必要になります。不動産投資ローンを借りたとしても、毎月の返済額は非常に高額です。もし、多数の空室が発生した場合は、他の収入や資産を返済に充てなくてはなりません。失敗をすれば、大きな借金を背負ってしまいます。投資金額が高額なのは、一棟マンション投資をする上で大きなデメリットです。

2.簡単に売却できない

一棟マンション投資は、簡単に売却できない点もデメリットです。中古として売却する際も売価は高額になります。中古でも1億円を超える物件は多数あります。そのため、買い手が限られる上に、競合物件もたくさんあるので、簡単に売却することはできません。
すぐに現金化できず流動性が低いことは、一棟マンション投資のデメリットになります。

3.維持管理費が高い

維持管理費が高いことも、一棟マンション投資のデメリットです。管理費や修繕積立金、管理委託手数料、修繕・リフォーム費用、光熱費など、すべてマンション一棟分の費用がかかります。

たとえば、部屋数15室、家賃8万円、管理委託手数料が家賃の5%だとすれば、満室時の手数料は月6万円、年間で72万円です。1部屋の家賃収入に近い負担となります。他のコストも考えると、少なくとも年間100万円〜200万円程度の維持管理費はかかります。
ただし自分の裁量で管理コストを抑えたり、一時的に上げることもできます。

4.今は融資が受けづらい

かぼちゃの馬車問題やスルガ銀行不正融資問題は金融庁から各金融機関に個人向け融資の厳正審査を発生させました。
そのため、不動産投資ローンの審査は厳しくなりました。そのため、今は高額な融資は受けづらい状況となっています。よほど高収入で自己資金がある人ならいいですが、そうでない人は1億円以上もの融資を受けることは難しいです。融資が受けづらいことも、一棟マンション投資のデメリットと言えます。

5.災害リスクが大きい

災害リスクが大きいことも、一棟マンション投資のデメリットと言えます。日本で生活する以上、地震や台風などの自然災害を避けることはできません。もし、大地震が起きたら、マンションは大きな損害を受けることになるでしょう。

区分マンションであれば被害は限定的ですが、一棟マンション投資であれば甚大な被害となることも考えられます。地震保険に加入していたとしても、全額補償されるわけではありません。外壁や屋上、共用部分などの補修に多額の費用がかかる可能性があります。災害リスクが大きいことは、一棟マンション投資のデメリットです。

初心者には一棟マンション投資より区分マンション投資


ここまで、一棟マンション投資のメリット・デメリットを紹介しました。結論から言えば、不動産投資初心者には一棟マンション投資はおすすめできません。なぜなら、投資資金が大きくハイリスクだからです。資金が豊富でノウハウがある不動産投資上級者になってから検討をしましょう。

初心者におすすめなのは、区分マンション投資(ワンルームマンション投資)です。区分マンションであれば、新築でも1,000万円〜2,000万円、中古なら1,000万円以下でも購入できます。投資資金が少なくて済むためリスクを抑えることができます、また、一棟マンションよりも流動性が高いので、売却がしやすいです。これから不動産投資を考えている方は、区分マンションを検討してみるといいでしょう。

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