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ワンルームマンションの繰り上げ返済にはどんな種類があるの?繰り上げ返済時の注意点は?

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「ワンルームマンションの繰り上げ返済の種類って?どんな違いがあるの?」
「どんな繰り上げ返済をするとお得?注意点を教えて」

など、ワンルームマンションの繰り上げ返済について、疑問を持っている方は少なくないでしょう。繰り上げ返済をすれば、効果的にローン負担を減らすことができ、不動産投資で利益を得やすくなります。

しかし、繰り上げ返済のやり方は2種類あり、それぞれで特徴が異なります。また、注意点を知らずに繰り上げ返済をすると、資金繰りが悪化してしまい破産リスクが高まってしまうでしょう。

そこで今回は、以下3点について詳しく解説しています。

  • ワンルームマンションの繰り上げ返済の種類や特徴
  • 繰り上げ返済のシミュレーション
  • 繰り上げ返済の注意点

これからワンルームマンション投資を考えている方は、ぜひ参考にしてください。

ワンルームマンションの繰り上げ返済の種類


繰り上げ返済とは、毎月のローン返済額とは別に、まとまったお金を返済することです。繰り上げ返済をすることで、元金+利息が減り、返済期間を短くしたり毎月の返済額を減らすことができます。

ここでは、ワンルームマンションの繰り上げ返済の種類やメリット・デメリットについて確認していきましょう。

繰り上げ返済は2種類

ワンルームマンションに限った話ではありませんが、繰り上げ返済の方法には、次の2種類があります。

  • 期間短縮型
  • 返済額軽減型

これらの方法は、繰り上げ返済をする時に選択が可能です。どちらの方法を選ぶかで、繰り上げ返済の効果は変わります。そのため、それぞれの繰り上げ返済方法の特徴について理解しておくことが必要です。特徴を知ることで、状況に応じた適切な繰り上げ返済ができるようになります。

2つの繰り上げ返済について、特徴やメリット・デメリットを紹介していきます。

1.期間短縮型

期間短縮型は、繰り上げ返済をすることで返済期間を短くする方法です。毎月のローン返済額に変化はありませんが、返済期間を30年→28年など、短くしていくことができます。期間短縮型で繰り上げ返済をするメリットは、ローンの利息削減効果が大きいことです。繰り上げ返済をすれば、多くの利息を削減でき、総返済額を大幅に減らすことができます。しかし、期間短縮型で繰り上げ返済をしても、毎月のローン返済額は変わりません。

2.返済額軽減型

返済額軽減型の繰り上げ返済は、返済期間はそのままで毎月のローン返済額を減らす方法です。そのため、毎月のローン返済額を少なく抑えたい場合に有効な繰り上げ返済になります。返済額軽減型で繰り上げ返済を行うメリットは、月々の返済が楽になることです。毎月のローン返済額が10万円→9万円など安くなるため、家賃収入による安定したキャッシュフローを確保しやすくなります。しかし、返済額軽減型は期間短縮型よりも利息削減効果が小さく、返済期間も変わらないことがデメリットです。

このように、繰り上げ返済方法は2通りあり、それぞれで特徴やメリット・デメリットが異なります。ただし、「総返済額をできるだけたくさん減らしたい」「効果的な繰り上げ返済をしたい」という場合は、期間短縮型の方がおすすめです。

次項では、期間短縮型の繰り上げ返済の方がおすすめだという理由を、シミュレーションを通して紹介していきます。

ワンルームマンションの繰り上げ返済は期間を短くするほうが良い


ここでは、期間短縮型と返済額軽減型の繰り上げ返済のシミュレーションについて紹介していきます。ワンルームマンションで繰り上げ返済をするのであれば、期間短縮型がおすすめです。理由は、返済額軽減型よりも利息軽減効果が高く、総返済額を効率よく減らせるためです。以下は、期間短縮型と返済型軽減型のシミュレーションです。

ローン残高が3,000万円、金利が全期間固定の2%、残りの返済期間が30年で100万円を繰り上げ返済した場合、次の効果が期待できます。

  • 期間短縮型
    利息軽減:約83万6,000円
    短縮期間:約1年5ヶ月

  • 返済額軽減型
    利息軽減:約33万円
    毎月軽減額:約3,700円

100万円の繰り上げ返済をすることで、期間短縮型であれば約83万6,000円もの利息を減らすことができます。つまり、100万円で約183万6,000円も総返済額を減らせるということです。一方で、返済額軽減型は毎月のローン返済が約3,700円減りますが、利息軽減効果は約33万円ほどです。100万円の繰り上げ返済で減る総返済額は約133万円ということになります。同じ100万円の繰り上げ返済でも、期間短縮型と返済額軽減型では、利息軽減効果は約50万円も違います。

繰り上げ返済の効果は、返済のタイミングや金額、ローン残高、金利などによって大きく変わります。しかし、返済額軽減型より期間短縮型の方が、利息軽減効果が高いことに変わりありません。

ただし、どちらの繰り上げ返済が適切かは人によって異なります。「少しでも早く総返済額を減らしたい」と考える方は期間短縮型がおすすめですが、「毎月のローン返済額が高くて大変」という方は、返済額軽減型を選択した方がいいでしょう。求める結果に応じて繰り上げ返済の方法を選択することが大事です。

また、繰り上げ返済をする際は、次で紹介する注意点にも配慮してください。

ワンルームマンション繰り上げ返済の注意点


ワンルームマンション投資で、積極的に繰り上げ返済をすれば、より多くの利益を得られるようになります。しかし、繰り上げ返済をする際に気をつけなくてはいけない点もあります。

以下は、繰り上げ返済をする際の2つの注意点です。

手数料がかかる

ワンルームマンションで繰り上げ返済をする際の注意点の1つが、手数料がかかる場合があることです。金融機関にもよりますが、繰り上げ返済の度に1万円前後の手数料がかかります。何度も繰り上げ返済をする場合、手数料負担は決して小さくありません。繰り上げ返済手数料も考慮して、金融機関選びをすることが大事です。

手元資金が不足する可能性がある

積極的に繰り上げ返済をする気持ちは大事ですが、適切な資金管理をしていないと、手元資金が枯渇してしまいます。手元資金が枯渇してしまっては、急な出費が必要になった場合に対応できません。タイミング悪く空室になれば、ローンを返済できず、破産するリスクもあります。繰り上げ返済をする場合は、適切な資金管理が必要です。資金管理ができていないと、繰り上げ返済によって資金繰りが悪化し、最悪の結果になってしまうでしょう。

繰り上げ返済をする際は、これら2つの点に十分注意をしてください。

まとめ


今回は、ワンルームマンションの繰り上げ返済の種類や特徴、シミュレーションや注意点について紹介しました。

最後にもう1度、ここで紹介した大事なポイントをまとめると、次の3点です。

  • 繰り上げ返済は期間短縮型と返済額軽減型の2種類ある
  • 総返済額を効果的に減らしたい場合は期間短縮型がおすすめ
  • ただし、繰り上げ返済手数料やキャッシュ不足に注意しなくてはいけない

これから、ワンルームマンション投資や繰り上げ返済を検討している方は、ここで紹介した内容を参考にしてください。適切な資金管理のもと繰り上げ返済を実施すれば、効率よく返済ができます。

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