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投資経験者から学ぶ!ワンルームマンション投資の成功&失敗体験談3選

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「ワンルームマンション投資は失敗しやすいって本当なの?」
「新築ワンルームマンションよりも中古の方が有利?」

など、ワンルームマンション投資について疑問や不安を抱いている人は、少なくありません。1,000万円〜2,000万円前後の資金を投じるわけですから、疑問や負担を抱くことが当然です。

ワンルームマンション投資に限った話ではありませんが、経験者からは多くのことを学べます。なぜなら、体験談から成功や失敗原因を知ることができるためです。

そこで今回は、ワンルームマンション投資経験者の成功&失敗体験談を紹介します。この記事を読むことで、ワンルームマンション投資の成功確率を高めることができますので、ぜひご覧ください。

「表面利回りが高く購入したが、空室や維持費が高く実際の利回りが低い」


表面利回りにつられて購入したがために、苦労している体験談は多く見られます。不動産会社の中には、表面利回りを全面に出して営業をするケースがあります。表面利回りは、実際の利回りよりも数値が高く、優良物件に見えるからです。

表面利回りは、購入価格に対して家賃収入がどれくらいあるかを示した数値であり、以下の計算式で算出できます。

  • 表面利回り=「年間家賃収入÷物件購入価格」

仮に、物件価格が2,000万円、毎月家賃収入が8万円の場合は「96万円÷2,000万円=利回り4.8%」です。表面利回りにはコストが反映されていないため、実際の利回りよりも数値は高くなります。そのため、表面利回りを実際の利回りと信じて不動産投資を始めると、計画通りに収益が出ず資金繰りが悪化してしまいます。

実際には、空室が発生し、管理費や修繕積立金、修繕費や固定資産税などの維持費もかかります。表面利回りをにつられて購入すると、失敗の原因になりますので十分に注意してください。

利回りは「実質利回り」を参考にすること

上記のように表面利回りだけを参考にすると、失敗リスクが高くなります。ワンルームマンション投資をする際は、表面利回りではなく、コストも反映された実質利回りを参考にしてください。

  • 実質利回り=「(年間家賃収入−経費)÷(購入価格+諸経費)」

仮に、物件価格が2,000万円、毎月家賃収入8万円、経費50万円、購入時諸経費50万円だとした場合は「(96万円−50万円)÷(2,000万円+50万円)=利回り2.3%」です。経費や諸経費の金額により変わりますが、表面利回りよりも随分と低くなります。表面利回りではなく、実態に近い実質利回りをベースに、物件選びや資金計画を立てることで失敗リスクを低減することが可能です。

「家賃収入が下がり、ローン返済が上回ってしまった」

「高い家賃収入が見込めるため新築を購入。しかし、次第に家賃が下がり、ローン返済が上回ってしまった」という内容の体験談は少なくありません。新築ワンルームマンションは当初の家賃こそ高いですが、次第に下がっていきます。最初は「新築」ブランドによって、高い家賃でも借り手が見つかるためです。三井住友トラスト基礎研究所の「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」によると、家賃は築年数によって下落スピードが異なります。築3年〜築10年が1.7%/年、築11年〜築20年が0.6%/年、築21年以降が0.1%/年となっています。築10年までの家賃下落スピードが速く、平均で毎年1.7%も安くなります。※シングル(18㎡以上30㎡未満)の場合

新築ワンルームマンションは、長期にわたり高いローン返済が続きます。しかし、家賃収入は築年数の経過とともに下がるため、家賃収入をローン返済額が上回る可能性があります。ローン返済額が上回れば、入居者がいても赤字になるため危険です。

賃貸需要が高い物件や中古を検討する

都心のワンルームマンションのように賃貸需要が高い物件や、中古物件を検討すれば、上記のような状況を回避できる可能性があります。なぜなら、賃貸需要が高い物件は家賃が高くても借り手が見つかりやすく、家賃下落スピードが遅いためです。また、中古物件は安く購入できるため、ローン返済額を抑えることができます。新築物件のように価格に業者の利益やコストが多分に含まれておらず、相場に近い金額で購入できるためです。

賃貸需要が高い物件や中古ワンルームマンションであれば、家賃収入をローン返済額が上回ることを回避することが可能です。また、これらのワンルームマンションを探す際は、信頼できる不動産会社を見つける必要があります。信頼できる不動産会社であれば、顧客の利益を重視してくれるため、優良物件を購入することができます。また、運用に関する有益なアドバイスも受けることができます。賃貸需要が高い物件や中古のワンルームマンションも選択肢に入れるようにしましょう。

「自己資金3割を用意したので、毎月手取り額が多く安心」


「自己資金を多く用意して、ローン利用額を減らしたのがよかった」という内容の体験談も多いです。不動産投資は投資資金が高額になるため、ほとんどの人が不動産投資ローンを利用します。不動産投資ローンは、金利が2%〜4%程度で返済期間が長いため、多くの利息を支払うことになります。毎月の手取り額は「家賃収入−(ローン返済+コスト)」となるため、ローン返済額が高いと手取り額はほんのわずかです。自己資金を3割用意すれば、ローン利用額が少なくなり、毎月のローン返済額を抑えることができます。

それにより、安定したキャッシュフローを確保でき、手取り額を増やすことが可能です。利息という余計なコスト負担が減る上に、手元資金が増えるため、空室や急な修繕にも対応がしやすくなります。

手元資金がない場合は、空室時に給与など別の収入から補填を余儀なくされます。また、急な修繕が必要になった場合に、追加でローンを利用することになり、さらに収支が苦しくなります。

できるだけローン利用額は少なく

不動産投資ローンは金額が大きく、返済期間が長いため、できるだけ利用額を少なくすることが大事です。ローン返済額を減らすことができれば、毎月安定した手取り額を得ることができます。また、家賃が下落したとしても、手元資金を増やしていくことが可能です。ローンには利息が発生し、その負担が非常に大きいものです。ある程度の手元資金は残しながらも、可能な限り頭金を入れるようにしましょう。具体的には、物件価格の2割〜3割は頭金を用意したいところです。もしくは、積極的に繰上返済をするようにしましょう。

まとめ


今回は、ワンルームマンション投資経験者の成功&失敗体験談を紹介いたしました。体験談を知ることで成功理由や失敗原因がわかり、対策を立てやすくなります。ワンルームマンション投資には、空室リスクや家賃下落リスク、災害リスクなど、さまざまなリスクはありますが、しっかりと対策をすれば安定した家賃収入を得ることが可能です。

これからワンルームマンション投資を考えている方は、ここで紹介した体験談やWEB・SNS上にアップされている体験談をいくつも確認し、成功理由や失敗原因を把握しましょう。そして適切な対策をすれば、投資の成功確率を高めることができます。

ここで紹介した内容を参考にして、早速ワンルームマンション投資を始めていきましょう。

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