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ワンルームマンション投資のよくある失敗理由!3つの失敗理由と対策を紹介

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「なぜ、ワンルームマンション投資は失敗しやすいと言われるの?」
「ワンルームマンション投資のよくある失敗理由は何?どんな対策をしたらいい?」

など、ワンルームマンション投資の失敗理由や対策についてお調べですね。投資を始める前に、よくある失敗理由や対策を調べることはとても大事です。知らないまま始めてしまうと、適切なリスク管理ができず、物件選びや運用、資金計画で失敗してしまうでしょう。

ここでは、ワンルームマンション投資のよくある失敗理由や対策について紹介しています。この記事を読むことで、適切なリスク管理ができ、ワンルームマンション投資の成功確率を高めることができます。ぜひ、ご覧ください。

新築を買ってしまって失敗


ワンルームマンション投資のよくある失敗理由の1つが、新築を買うことです。新築を買えば必ず失敗するわけではありませんが、「新築ワンルームマンション投資は難しい」と言われています。

新築だと難しいと言われる主な理由は次のとおりです。

  • 価格が高い

新築なので購入価格は高くなります。そのため、借入金額が多く毎月のローン返済負担は大きいです。高い家賃収入があればいいですが、そうでない場合は利回りが低くなります。また、空室になって家賃収入が途絶えた場合は、ローン返済が苦しくなってしまいます。

  • 価格と価値の差が大きい

新築ワンルームマンションの価格は、相場価格に「会社の利益」や「広告費」「人件費」などが上乗せされたものです。そのため、実際の資産価値よりも遥かに高い価格で売買されることになります。その結果、購入価格と購入後の資産価値に大きな差が生まれてしまいます。

  • 家賃が高いのは最初だけ

「新築ワンルームマンションであれば家賃が高い」とアピールする営業マンもいますが、家賃が高いのは最初の頃だけです。「新築」のうちは、高い家賃でも借り手が見つかりますが、2人目以降の入居者になると、新築ではないため同じ家賃設定は難しくなります。

  • 利回りが低い

新築は家賃が高いですが、ローンの返済負担が大きいためそれほど利回りは高くありません。毎月のキャッシュフローは限られます。

このように、「負担が大きいわりには家賃が高い時期は短く、資産価値は価格ほど高くない」ことから、新築ワンルームマンションは難しいと言われており、失敗する人も多いです。

主な対策

新築ワンルームマンションを買って失敗しないように、以下のような対策があります。

  • 中古ワンルームマンションを購入する

新築だと投資金額が高くなり負担が大きくなります。中古ワンルームマンションであれば、1,000万円以下で購入することも可能です。投資金額が低い上に、価格と価値の差が大きくなく、家賃下落のスピードも緩やかなのがメリットになります。

  • 利回りの高い優良物件を購入する

新築を選ぶ場合は、利回りの高い優良物件を購入しましょう。優良物件を見つけるには、信頼できる不動産会社を探すことが大事です。実績や評判、担当者などを複数業者で比較し、最も信頼できる不動産会社を利用しましょう。

表面利回りにつられて失敗


ワンルームマンション投資でよくある失敗理由として、表面利回りにつられるケースがあります。表面利回りは、物件価格に対してどれくらい家賃収入を得られるのか表したもので、「年間家賃収入÷物件価格」で算出します。しかし、表面利回りにはコストが反映されていません。そのため、実際の利回りよりも数値が高くなるようになっています。

物件選びで参考にしたいのは、表面利回りではなく実質利回りです。実質利回りはコストも反映されているため、利回りは低いですが実態に近い数値になります。

つまり、「表面利回り=数値が高い=実態とかけ離れている」「実質利回り=数値は低い=実態に近い」ということです。業者は少しでも良い物件に見せるため、表面利回りをアピールして営業することが多いため注意が必要です。表面利回りに惑わされないようにしてください。

主な対策

表面利回りにつられて失敗しないための対策は次のとおりです。

  • 自分で実質利回りを算出する

表面利回りと実質利回りの違いを理解し、自分で実質利回りを算出できるようになれば、表面利回りにつられて失敗することはなくなります。

  • 信頼できる不動産会社を探す

信頼できる優秀な業者であれば、表面利回りではなく実質利回りを重視して説明をしてくれます。顧客の利益のために、誤解を生むような商品説明はしません。表面利回りにつられて失敗しないように、信頼できる優秀な業者を探しましょう。実績や評判、担当者の対応などを比較して業者を選ぶことが大切です。

このような対策を取ることで、表面利回りに惑わされずに済みます。

需要を読まずに失敗


需要を読まずに失敗することも、ワンルームマンション投資ではよく見られます。不動産投資は需要があってこそ成り立つものです。どんなに良い物件があっても、賃貸需要がなければ借り手は見つからず家賃収入は入ってきません。

たとえば、学生が多い街で豪華な設備を搭載しても、家賃が高く借り手は見つからないでしょう。ビジネスマンが多い場所で、宅配BOXや無料インターネットがないのもマイナスです。エリアの賃貸需要を捉えた物件でなければ、長期的な安定運用は実現できません。設備にお金をかけても、ただの自己満足で終わる可能性があります。

需要を読まずに物件選びや対策をしても、すべて空振りで終わるため注意してください。

主な対策

需要を読まずに失敗するのを避けるため、以下の対策を検討しましょう。

  • 自分自身で市場調査をする

基本的なことになりますが、ワンルームマンション投資をするのであれば、自分自身で市場調査をする必要があります。市場調査をしていないようでは、成功は掴めません。希望するエリアを歩くだけでも、住む人の属性や競合物件の特徴、利便性や治安などを確認できます。また、インターネットを利用すれば、競合物件の家賃相場や設備、家賃下落率などの把握も可能です。市場調査をすることで、どのような需要があるか推測しやすくなります。

  • 優秀な不動産会社を探す

顧客想いで実績豊富な不動産会社であれば、エリアの特性や賃貸需要などを綿密に調査しており、アドバイスをしてくれます。そのため、優秀な不動産会社を見つけることで、需要に合った物件選びが可能です。実績が豊富で、希望するエリアを得意としている業者を見つけるようにしましょう。

このような対策により、需要を読まずに失敗するのを回避することができます。需要を読む精度が高くなれば、安定した運用ができるようになります。

まとめ


ここでは、ワンルームマンション投資のよくある失敗理由や対策について紹介いたしました。ワンルームマンション投資のよくある失敗理由は「新築を買ってしまう」「表面利回りにつられる」「需要を読まずに始める」の3つです。

ワンルームマンション投資に限らず、どんな投資商品にもリスクはあります。大事なことは、リスクや失敗理由を理解し、事前に対策を講じることです。リスクや失敗理由を知れば、対策はそれほど難しくありません。これからワンルームマンション投資を検討している方は、ここで紹介した失敗理由や対策をぜひ参考にしてください。そして、早速行動を始めていきましょう。

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