投資

ワンルームマンションが儲からない理由とは?どうすれば儲からない物件を避けられる?

[無料]副業に関する無料相談会を実施中!
副業のプロがあなたにぴったりの副業をご紹介します。

「ワンルームマンション投資を始めたいけど、本当に儲かるの?」
「ワンルームマンションは儲からないって聞いたけど、なんで?」

など、ワンルームマンション投資が儲かるか・儲からないか、疑問を持っている方は多いでしょう。ワンルームマンションが儲からない理由を理解していないと、安易に手を出して失敗したり、儲かる物件選びができなくなります。

そこで今回は、ワンルームマンションが儲からない理由や儲からない物件を避けるポイントについて、紹介しています。この記事を読むことで、ワンルームマンション投資の特徴やリスクを理解できるでしょう。これから、ワンルームマンション投資を検討している方は、ぜひ参考にご覧ください。

ワンルームマンションが儲からないと言われる3つの理由


まずは、ワンルームマンションが儲からないと言われる理由について紹介していきます。儲からない理由を知ることで、物件選びやリスク対策がしやすくなります。

以下は、ワンルームマンションが儲からないと言われる3つの理由です。

  • 価格が高い
  • 家賃が下がる
  • 売りにくい

それぞれの理由について、詳しく見ていきましょう。

価格が高い

ワンルームマンションが儲からないと言われる理由の1つが、価格が高いことです。新築ワンルームマンションであれば、相場価格にコストや業者利益が大変多く上乗せされています。そのため、新築ワンルームマンションは、購入価格と評価額に大きな差が生じてしまいます。

新築ワンルームマンションは、

  • 土地仕入れ
  • 企画・開発
  • 建設
  • 営業

などを、業者がすべて一貫して行います。各工程でマージン(手数料)が発生する上に、人件費や広告費もかかります。これらのコストと業者利益を相場価格に上乗せをして売ることになるため、価格は割高なことが多いです。所有した際の評価額は、コストや利益分が含まれないため、購入した時点で評価額は低くなります。

たとえば、相場が1,500万円、上乗せコスト・利益が500万円で販売価格が2,000万円の場合、実際の評価額は1,500万円以下です。上乗せ金額は業者によって異なりますが、販売価格の10%〜30%と考えておくといいでしょう。

価格が高いと毎月の返済額も大きくなり、利回りが低くなってしまいます。さらに、評価額が低いため、ワンルームマンションは儲からないと言われています。

家賃が下がる

ワンルームマンションに限った話ではありませんが、家賃はいずれ下がっていきます。築年数の経過により古くなっていくためです。そのため、当初の家賃を維持し続けることはできません。最初は家賃8万円だったとしても、築5年からは7.7万円、築10年からは7.2万円など、水準は下がっていきます。

三井住友トラスト基礎研究所「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」によると、東京23区のマンションは、築10年で1割程度、築20年で2割程度下落し、築20年を超えるとほぼ横ばいです。

家賃下落リスクがあり、利回りは低下していく傾向なため、ワンルームマンションは儲からないと言われています。

売りにくい

将来、ワンルームマンションを手放すに苦労する可能性があります。なぜなら、中古ワンルームマンションの購入需要がそれほど多くないためです。売り手も、利回りや入居率が低いから売却するので、尚更、買い手は見つかりにくくなります。売りにくい点も、儲からないと言われる理由の1つです。

賃貸で借り手がすぐに見つかりやすい場合はいいですが、そうでない場合は売却も検討しなくてはいけません。しかし。売りにくい要素もあるため、事前に出口戦略について考えておく必要があります。

儲からないワンルームマンションを避ける3つのポイント


ここで紹介するポイントを知れば、不動産投資の失敗リスクを軽減することができます。逆に、これらのポイントを知らない場合は、物件選びに失敗してすぐに大損する可能性があるでしょう。

以下は、儲からないワンルームマンションを避ける3つのポイントです。

  • 中古を買う
  • ある程度家賃が下がったものを買う
  • 需要のある場所のものを買う

それぞれのポイントについて、見ていきましょう。

中古を買う

儲からないワンルームマンションを避けるポイントの1つが、中古物件を買うことです。中古物件を買った方がいい理由は、以下2点です。

  • 新築のように割高ではない
  • 過去の情報をもとに購入判断できる

新築ワンルームマンションの場合、相場価格に業者のコストや利益が上乗せされています。多額の広告費や人件費、利益が含まれています。そのため、実際の評価額よりも販売価格はかなり割高になることが多いです。中古ワンルームマンションの場合は、相場に近い価格で購入ができます。業者はコストや利益の回収を仲介手数料等で行うためです。中古物件であれば市場の相場価格で購入可能です。

また、過去の情報をもとに判断できるのもメリットになります。入居率や入居者状況、利回りなど、実際のデータを参考にできます。新築物件は推測のデータをもとにするしかありませんが、中古物件は実際のデータがもとになります。

ある程度家賃が下がったものを買う

儲からないワンルームマンションを避けるためにも、ある程度家賃が下がった物件を選びましょう。先に紹介した通り、ワンルームマンションは築年数が古くなると家賃が下がります。築10年で1割、築20年で2割というデータがありますが、エリアや物件状況によっては、さらに下がります。

しかし、築20年〜30年経つと家賃は下げ止まり、ほぼ横ばいに推移します。ある程度家賃が下がった状態の物件であれば、価格が安い上に家賃下落リスクが低いため、高い利回りを維持することが可能です。

需要のある場所のものを買う

需要のある場所のワンルームマンションを買うことが、儲からない物件を避けるために重要なポイントです。賃貸需要がない立地の物件を買っても、高い入居率を維持できず、利回りは低くなります。賃貸需要が高い立地であれば、安定した家賃収入を確保できます。家賃下落リスクや資産価値下落リスクも抑えることができ、入居率が高いため広告費も節約可能です。

不動産投資は立地が重要なので、賃貸重要のある場所のワンルームマンションを購入するようにしましょう。

まとめ


今回は、ワンルームマンションが儲からない理由や儲からない物件を避けるポイントについて、紹介しました。あらためて、ここで紹介した重要なポイントをまとめると、次の4点です。

  • ワンルームマンションは価格が割高な上に家賃下落リスクもある
  • 儲かる物件を手に入れるためにも、中古や賃貸需要の高いエリアで購入する
  • 物件を選ぶ際は、信頼できる不動産会社を利用することが大切
  • どんな物件を買うかで、その後の運用成績が大きく変わる

ワンルームマンションは一棟買いに比べて手が出しやすい物件です。会社員であればローンに通りやすいですし、頭金なしのフルローンも利用できます。しかし、安易に手を出すとすぐに大損してしまうため注意が必要です。

事前にワンルームマンションのメリット・デメリット、リスクを把握し、収支シミュレーションや投資戦略を描いた上で始めるようにしましょう。現在、ワンルームマンション投資を検討している方は、ぜひここで紹介した内容を参考にしてください。

LINE@でお得最新情報配信中

LINE@で最新の副業情報やお得な新サービスの情報を配信中!

友だち追加