投資

オーナーチェンジでワンルームマンションを買う、4つのメリット・3つのデメリット

[無料]副業に関する無料相談会を実施中!
副業のプロがあなたにぴったりの副業をご紹介します。

「オーナーチェンジ物件て何?通常の物件と何が違うの?」
「ワンルームマンションを買うならオーナーチェンジが狙い目なの?」

など、ワンルームマンションのオーナーチェンジ物件について、疑問を持っている方は多いです。オーナーチェンジ物件のメリット・デメリットを把握していないと、優良物件を逃す可能性があります。また、何も知らずに進めることで、トラブルになる恐れもあるでしょう。

ここでは、ワンルームマンションをオーナーチェンジで買うメリット・デメリットについて紹介しています。

この記事を読むことで、オーナーチェンジ物件の魅力やリスクを理解でき、物件の選択肢が広がりますので、参考にしてください。

オーナーチェンジ物件とは


オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる賃貸物件が売りに出され、オーナーが変わる(チェンジ)ことです。新しいオーナーは、前オーナーから物件を購入し、入居者や契約条件などをそのまま引き継ぎます。オーナーチェンジ物件は、通常の中古ワンルームマンションと違い、すぐに家賃収入が入ってくるなどのメリットがあります。

ワンルームマンションをオーナーチェンジで買うメリット4つ


オーナーチェンジのワンルームマンションを購入すれば、通常物件とは異なるメリットを享受できます。メリットを把握して、オーナーチェンジ物件の魅力を理解しましょう。

以下は、ワンルームマンションをオーナーチェンジで買う4つのメリットです。

1.すぐに家賃収入が入ってくる
2.初期の広告費用や入居者募集の手間を省ける
3.これまでの運用状況を確認して判断できる
4.金融機関の融資を受けやすい

それぞれのメリットについて、紹介していきます。

メリット1.すぐに家賃収入が入ってくる

ワンルームマンションをオーナーチェンジで買うメリットなのが、すぐに家賃収入が入ってくることです。オーナーチェンジ物件は、既に入居者がいるため、購入後すぐに家賃収入を得ることができます。

オーナーチェンジでない場合は、空室から始まるため、入居者が決まるまで家賃収入が入ってくることはありません。すぐに入居者が決まればいいですが、数ヶ月かかる可能性もあります。オーナーチェンジであれば、「購入後しばらく空室だったらどうしよう」と心配する必要がありません。すぐに家賃収入が入ってくるのは、オーナーチェンジならではのメリットです。

メリット2.初期の広告費用や入居者募集の手間を省ける

初期の広告費用や入居者募集の手間を省けることも、ワンルームをオーナーチェンジで買うメリットです。通常物件であれば、入居者の募集活動が必要になり、費用や手間がかかります。

しかし、オーナーチェンジは既に入居者がいるため、購入後すぐに募集活動をする必要がありません。そのため、購入後すぐに必要な費用や手間を省けます。コストも削減できて、時間も他のことに使えるのは、オーナーチェンジで買うメリットです。

メリット3.これまでの運用状況を確認して判断できる

これまでの運用状況を確認して判断できるのも、オーナーチェンジでワンルームマンションを買うメリットです。オーナーチェンジ物件は既に運用されているため、毎月のキャッシュフローや入居者層、入れ替わりのサイクルや競合物件など、さまざま情報がわかっています。これらの情報をもとに購入判断ができ、資金計画や対策を立てることが可能です。

新築ワンルームマンションだと、実際のキャッシュフローや入れ替わりサイクルなど、情報が少ない中で判断しなくてはいけません。これまでの運用状況を確認できるのは、オーナーチェンジのメリットと言えます。

メリット4.金融機関の融資を受けやすい

オーナーチェンジのワンルームマンションを買うメリットの1つが、金融機関の融資を受けやすいことです。オーナーチェンジ物件には、これまでの収益実績があり、金融機関が価値や収益性を判断しやすいためです。新築物件だと、想定される収益性をもとに審査されますが、オーナーチェンジは実際の数字があるため審査が良い方向に進む可能性があります。安定した収益を稼いでいる物件であれば、融資の話も進みやすいでしょう。

ワンルームマンションをオーナーチェンジで買うデメリット3つ


ワンルームマンションをオーナーチェンジで買うメリットに加え、デメリットについても把握をしておきましょう。デメリットについて知らないと、後にトラブルに発展する可能性があるためです。

また、オーナーチェンジの魅力とリスクを知ることで、自分に合った物件選びができます。

以下は、ワンルームマンションをオーナーチェンジで買う3つのデメリットです。

1.内覧ができない
2.現在の入居者の契約条件を変更できない
3.稀に悪質な物件がある

各デメリットについて、1つずつ見ていきましょう。

デメリット1.内覧ができない

ワンルームマンションをオーナーチェンジで買うデメリットの1つが、内覧ができないことです。通常の物件とは違い、既に入居者がいるため、部屋の中を見ることができません。写真などで室内を確認できますが、必ずしも正しい情報とは限りませんし、細かいところまでチェックするのは困難です。

そのため、「購入して室内をチェックしたら、想像以上に老朽化が激しい」「予想以上に修繕費用がかかる」など、困る可能性があります。
また入居者が隣室の住人などと、トラブルを起こしていることもあります。
内覧ができないことは、ワンルームマンションをオーナーチェンジで買うデメリットです。

デメリット2.現在の入居者の契約条件を変更できない

現在の入居者の契約条件を変更できないことも、ワンルームマンションをオーナーチェンジで買うデメリットです。オーナーチェンジの場合、入居者の契約内容も引き継ぎの対象になります。仮に、契約内容に納得がいかない場合でも、正当な理由なくして破棄や変更はできません。

また、契約によって生じる義務についても、新しいオーナーが負う必要があります。加えて、管理会社との契約もすぐに変更することはできません。現入居者や管理会社の契約条件について、事前に内容を確認しておきましょう。契約内容が原因で、購入後にトラブルになる場合もあります。

デメリット3.稀に悪質な物件がある

悪質なオーナーチェンジ物件もあるため、注意してください。具体的には、好条件で売買するために、一時的に入居者を雇って満室状態を装うものです。売買後に入居者は退去してしまうため、新しいオーナーは所有したワンルームマンションがすぐに空室になってしまいます。

買主は、入居者がいることで、購入後すぐの家賃収入や高い利回りを想定してしまうため、多少高くても手を出してしまうものです。

売主は、入居者を雇うコストはかかりますが、それ以上に売却金額が高くなるため、このような手法を行います。

入居者を雇った悪質なオーナーチェンジ物件もあるため、注意してください。信頼できる不動産会社を選び、入居者情報もしっかりとチェックすることが大事です。入居期間が短すぎる場合は特に気をつけましょう。

まとめ


ここでは、ワンルームマンションをオーナーチェンジで買うメリット・デメリットについて紹介しました。最後にもう1度、ここで紹介した大事な内容をまとめると、次の4点が挙げられます。

  • オーナーチェンジは入居者がいる状態でオーナーが変わること
  • これまでの運用状況を確認でき、すぐに家賃収入が入るのがオーナーチェンジの良さ
  • 内覧ができず契約条件も変更できないので、事前リサーチがとても重要
  • 通常物件とオーナーチェンジ物件を比較して自分に合った方を選ぶことが大切

ただし、入居者がいる状態で。わざわざ前のオーナーが経屋を手放すということは、何らかの事情がある可能性もあります。
その点は事前に理由などしっかり聞くようにしましょう。

オーナーチェンジ物件に興味がある方は、ここで紹介したメリット・デメリットを参考にしてください。そして、早速、ワンルームマンション投資を始めていきましょう。

LINE@でお得最新情報配信中

LINE@で最新の副業情報やお得な新サービスの情報を配信中!

友だち追加