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ワンルームマンションをリノベーションした方がいい?メリット・デメリットを紹介 20

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「築年数が古いワンルームマンションはリノベーションをした方がいい?」
「リノベーションをしたらどんなメリットがあるの?デメリットは?」

など、ワンルームマンションのリノベーションに対して疑問を持っている方は多いです。リノベーションには多額の資金が必要になるため、特徴やメリット・デメリットがわからないと可否の判断ができません。詳しい内容や効果を知った上で、リノベーションをするか決めたいという人は多いでしょう。

そこで今回は、ワンルームマンションをリノベーションするメリットやデメリットについて紹介しています。この記事を読むことで、リノベーションをするべきか判断がしやすくなりますので、参考にしてください。

リノベーション物件とは


リノベーションとは、古くなった部分を元の状態に戻すのではなく、新たな価値を加えるために行う改修工事のことです。リフォームや修繕のように、元の状態に戻すことを目的にしているものではなく、新たな付加価値を生み出すことを目的としています。たとえば、「壁を壊して広い間取りにする」「天井を高くする」などです。リノベーションをすることで、物件の価値を高めることができます。

リノベーション物件のメリット


ワンルームマンションにリノベーションを行なえば、空室リスクが下がるなどのメリットがあります。どのようなメリットがあるのかを具体的に把握をしておけば、リノベーション実施の判断もしやすくなるものです。

以下は、ワンルームマンションにリノベーションした場合の3つのメリットになります。

  • 空室率が低くなる
  • 家賃が高くなる
  • 節税につながる

それぞれのメリットについて、見ていきましょう。

空室率が低くなる

ワンルームマンションをリノベーションした場合のメリットとなるのが、空室率が低くなることです。リノベーションをすれば、キッチンやトイレ、浴室などの水回り、フローリングやクロスなどが新しくなります。築年数が古いマンションでも、室内は新築同様になるため、これまで以上に入居者を確保しやすくなります。また、キレイで清潔、最新設備が備えられている上に、築年数が古く家賃は割安なため、長く住み続けてもらうことができます。リノベーションを実施することで、空室率が低くなり、安定したキャッシュフローを確保しやすくなるのがメリットです。

家賃が高くなる

家賃が高くなるのも、ワンルームマンションをリノベーションするメリットです。リノベーションをすれば室内が一新されるため、これまでよりも家賃を高く設定できます。内装が新築のようになるため、プラス1万円〜2万円など家賃を高くしても入居者を確保することは可能です。貸主側としても、リノベーション費用がかかっているため、家賃上げをしないと採算が取れません。仮に、家賃が2万円高くなれば年間で24万円も収入が増えます。築年数が古くなると、どうしても家賃相場は下がってしまいます。しかし、リノベーションをすれば、家賃を高く設定できるのがメリットです。

節税につながる

資産価値を高めるためのリノベーション費用は該当しませんが、大規模なリノベーションではなく原状回復等のリフォーム・修繕工事であれば、修繕費として費用計上が可能です。家賃収入から費用を差し引いた不動産所得が赤字になると、給与所得等と損益通算をして節税ができます。リフォームや修繕にはまとまったお金がかかるため、経費効果としては非常に大きなものになります。リフォーム・修繕工事の費用は、所得税や住民税の節税へとつながるのがメリットです。

リノベーション物件のデメリット


ワンルームマンションをリノベーションするメリットだけでなく、デメリットについても理解しておくことが重要です。デメリットを知ることで、リノベーションのリスク対策がしやすくなり、良い効果を生み出すことができます。

以下は、リノベーション物件の5つのデメリットです。

  • 費用がかかる
  • 市場ニーズを捉えないと意味がない
  • 必ず入居率が改善されるわけではない
  • 依頼する業者によって質や費用が変わる
  • 売却しづらくなる

それぞれの内容について、確認していきましょう。

費用がかかる

ワンルームマンションをリノベーションするデメリットの1つが、費用がかかることです。水回りやフローリングなど、室内を全面リノベーションすれば、500万円以上はかかる可能性があります。これらの費用は補助などがあるわけではないため、全額自己負担です。そのため、リノベーションにかけた費用は、その後の家賃収入で回収していかなくてはいけません。リノベーションの規模にもよりますが、多額の費用がかかることになります。

市場ニーズを捉えないと意味がない

自分の好き勝手にリノベーションをすれば失敗してしまいます。市場のニーズに合ったデザインや設備でないと、リノベーションをしても入居者の確保はできません。学生が多いエリアで、豪華なデザインや設備の部屋にしても、家賃が高くて入居者は見つからないでしょう。リノベーションの目的は入居率や家賃のアップなので、物件のターゲット層が好む仕様に変更することが大事です。市場ニーズを捉えていないリノベーションをしても、効果は期待できません。

必ず入居率が改善されるわけではない

ワンルームマンションをリノベーションしても、必ず入居率が改善されるわけではありません。リノベーションの内容が適切でないと、借主には魅力的に映りません。家賃が高くなり、これまでよりも入居率が低くなる可能性もあります。リノベーションをしたとしても、必ず入居率等が改善されるとは限らない点がデメリットです。改善させるには、事前の計画や準備が重要になります。

依頼する業者によって質や費用が変わる

ワンルームマンションをリノベーションするデメリットの1つが、依頼する業者によって質や費用が変わることです。同じ工事内容でも、A社だと200万円、B社だと250万円というように、条件面に違いがあります。良い業者に依頼できればいいですが、そうでない業者の場合は満足度の高いリノベーション工事は難しいでしょう。少しでも良い業者を見つけるために、複数業者で実績や費用、工事の質などを比較することが大切です。

売却しづらくなる

リノベーションをすることで、ワンルームマンションが売却しづらくなる可能性があります。リノベーションを行うと、相場より価格が高くなるためです。築年数が古いマンションを求める買主は、自分たちでリノベーションをしたいと考えているケースが少なくありません。相場よりも高い上に、リノベーション済みの物件であれば、買主が敬遠してしまう恐れがあります。リノベーションをすることで、売却が難しくなるデメリットがあることも理解しておきましょう。

まとめ


今回は、ワンルームマンションをリノベーションするメリットやデメリットについて紹介いたしました。リノベーションをすることで、家賃収入や入居率アップが期待できます。しかし、費用がかかりますし、適切なリノベーションでないとプラスの効果は表れません。

リノベーションをする際は、良い業者選びや市場ニーズの把握、綿密な計画立てが重要です。検討している方は、ここで紹介した内容を参考にして、行動に移していきましょう。

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