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ワンルームマンション投資のリスクとは?3つのリスクと対策を紹介!

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「ワンルームマンション投資を始めたいけど、どんなリスクがあるの?」
「空室リスクはわかったけど、どんな対策をしたらいいの?」

など、ワンルームマンション投資のリスクについて疑問を持っている方は多いです。投資金額が大きいからこそ、リスクが気になるのは当然のことと言えます。これらのリスクや対策を知らずに始めてしまうと、ワンルームマンション投資に失敗してしまうでしょう。

ここでは、ワンルームマンションの主な3つのリスクと対策について紹介しています。この記事を読むことで、リスク対策を講じることができ、リスクを低減できるでしょう。

家賃下落リスク


ワンルームマンション投資のリスクの1つが、家賃下落リスクです。家賃は常に一定ではなく、築年数が古くなるにつれ下がっていきます。そのため、新築時の家賃が最も高く、後は少しずつ下落をしていきます。

三井住友トラスト基礎研究所の「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由(https://www.smtri.jp/report_column/report/2013_01_16_1521.html)」によると、シングル(18㎡以上30㎡未満)の物件は、以下のような築年数家賃下落率となります(東京23区の場合)。

●シングル物件

  • 築3年〜築10年:1.7%/年
  • 築11年〜築20年:0.6%/年
  • 築21年以降:0.1%/年

また、コンパクト(30㎡以上60㎡未満)物件の場合は、次のとおりです。

●コンパクト物件

  • 築3年〜築10年:2.2%/年
  • 築11年〜築20年:0.9%/年
  • 築21年以降:0.7%/年

このように、シングル・コンパクトどちらも築10年までは家賃下落スピードが速く(年1.7%〜2.2%)、築11年以降は緩やか(年0.6%〜0.9%)になり、21年以降は安定(年0.1%〜0.7%)します。ワンルームマンションに限った話ではなく、不動産投資には家賃下落リスクがつきものです。一方で、不動産投資ローンは返済が一定なので、いずれ家賃収入よりローン返済の方が高くなる可能性があります。

家賃下落リスクを抑えることができれば、運用の成功率も高くなります。

家賃下落リスクを防ぐ対策

そのため、以下のような対策・意識をすることが大事です。

●賃貸需要が高い物件を購入する
駅近や再開発エリア、都市部に近い場所など、賃貸需要が高いエリアの物件を購入すれば、家賃下落リスクを防ぐことが可能です。需要があるため、下落スピードを抑えることができます。

●築年数が古くなったらリフォームをする
築年数が古くなった物件は、リフォームをすることで家賃アップが期待できます。

●家賃下落リスクを考慮した計画を立てる
あらかじめ家賃下落を想定した資金計画を立てることで、下落時に焦らずに済みます。

●ローン利用額はできるだけ少なくする
家賃収入がローン返済額を下回らないように、借入金額はできるだけ少なく抑えましょう。

●積極的に繰上返済をする
繰上返済をすれば、ローン返済期間を短くしたり、返済額を減らすことができます。これにより、家賃収入がローン返済額を下回ることを回避できます。

ワンルームマンションのリスクとして、家賃下落リスクがあることを念頭に置いておきましょう。

空室リスク


ワンルームマンション投資のリスクとして忘れてはいけないのが、空室リスクです。空室リスクとは、文字通り入居者が見つからず空室になることです。入居者がいれば家賃収入が入ってきますが、空室になると家賃収入は1円も入ってきません。

空室期間中も、以下の費用は発生するため、給与など別の収入から支払っていく必要があります。

  • ローン返済
  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 固定資産税
  • 都市計画税

また、空室になり新たに入居者を募集するたび、業者への広告費がかかります。空室率が高いワンルームマンションだと、安定したキャッシュフローを確保できません。損失が膨らみ、維持ができなくなり破産する可能性もあります。逆に、空室リスクが低い場合は、安定した運用が可能です。

  • 空室リスクが高い=安定したキャッシュフローを確保できないので危険
  • 空室リスクが低い=安定したキャッシュフローを確保できるため安心

ワンルームマンション投資を成功させるには、いかに空室リスクを抑えられるかがポイントになります。

空室リスクを防ぐ対策

空室リスクを防ぐ、主な対策は次のとおりです。

●立地の良いワンルームマンションを選ぶ
立地が良いワンルームマンションを購入すれば、賃貸需要が高いため、空室率を低く抑えることができます。

●信頼できる管理会社に委託する
入居者と直接やり取りをするのは管理会社です。管理会社は入居や退去の手続き、家賃回収、クレーム対応などを行います。そのため、管理会社の対応が良ければ入居者満足度は高くなり、対応が悪ければ満足度も低くなります。

●築年数が古くなったらリフォームをする
築年数が古くなると優位性がなくなり、競合との差別化ができなくなるため、空室リスクが高くなります。リフォームをすることで優位性を保つことができ、空室リスクを抑えることが可能です。

●家賃を相場より高く設定しない
家賃が相場より高いと、入居率が低くなります。空室リスクを下げたい場合は、相場並み、もしくは相場以下の家賃を設定しましょう。

このような対策を講じることで、空室リスクを抑えることが可能です。

災害リスク


ワンルームマンション投資には、災害リスクもあります。ワンルームマンションに限らず、不動産は地震や台風、豪雨などの自然災害により、被害を被るリスクがあります。東日本大震災や熊本地震、北海道胆振東部地震、西日本豪雨など、ここ数年だけ見てもさまざまな災害が発生しています。

大規模な災害になると、建物が倒壊・崩壊する恐れもあります。災害によって被害が出れば、多額の修繕費がかかりますし、修繕が完了するまで空室が続きます。日本は、地震など災害リスクが高い国であるため、リスクを少しでも抑える対策を行っておくことが大切です。

災害リスクを低減するための対策

災害リスクを低減する主な対策は以下のとおりです。

●ハザードマップを確認する
物件選びの際に、国や自治体が公開しているハザードマップを確認しましょう。地震や浸水リスクが高い場所を避けることができます。

●損害保険に加入する
火災保険や地震保険など、損害保険には必ず加入するようにしましょう。全額補償ではありませんが、万が一の際に助かる存在です。

●築古物件を回避する
新耐震基準が施行された1981年より前の物件は避けるようにしましょう。新耐震基準は震度6〜7程度の地震でも倒壊・崩壊しないことを基準としていますが、旧耐震基準は震度5が基準になっています。耐震性に不安が残るため、築古物件は避けた方が安心です。

災害リスクを完全に0にすることはできませんが、このような対策で低減することは可能です。

まとめ


ここでは、ワンルームマンションの主な3つのリスクと対策について紹介いたしました。ワンルームマンション投資には、「家賃下落リスク」や「空室リスク」、「災害リスク」などがあります。

しかし、立地の良い物件を選んだり、信頼できる管理会社を見つけたり、ハザードマップを確認するなど、リスク対策がしやすいのも特徴です。どんな投資商品にもリスクはつきものであり、いかに対策を施すかが重要になります。

不動産投資のリスク対策は明確ですので、きちんと対策を実行することでリスクの低減が可能です。ワンルームマンション投資を考えている方は、ここで紹介したリスクと対策を参考にして、早速、行動を開始していきましょう。

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