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都心だと成功しやすい?中古のワンルームマンションを選ぶポイントとは?

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「ワンルームマンションの中古物件を選ぶ時、どんなポイントに気をつけたらいい?」
「どんな中古ワンルームマンションを選んだらいいの?」

など、ワンルームマンションの選び方について疑問を持っている方は多いです。多くの中古物件が販売されているため、どのようなポイントを重視すればいいのか迷ってしまうものです。何も知らずに選んでしまうと、入居者を確保できず、安定的な家賃収入の確保はできないでしょう。

そこで今回は、中古のワンルームマンションを選ぶ時のポイントについて紹介しています。

この記事を読むことで、スムーズに物件選びを進めることができるでしょう。ワンルームマンション投資を検討している方は、参考にしてください。

立地が良い都心のものを選ぶ


中古のワンルームマンションを選ぶポイントの1つが、立地が良い都心の物件を選ぶことです。立地が良い都心の物件であれば、安定した収益を出し続けることができます。

「立地が良い」物件

立地が良い都心の物件を選べば、高い入居率で運用でき、安定したキャッシュフローが期待できます。

都心に限った話ではありませんが、ワンルームマンションは立地がとても重要です。立地が良い物件を選べば、安心して運用することができます。一般的に、「立地が良い」とされるのは、次のようなエリアです。

  • 最寄り駅まで徒歩圏内(5分以内など)
  • スーパーやコンビニ、商業施設が充実している
  • 教育施設や医療機関が充実している
  • 都市部へのアクセスがスムーズ
  • 再開発エリアに近い
  • 治安が良くブランド力のあるエリア など

このようなエリアのワンルームマンションを所有すれば、安定したキャッシュフローを確保できるでしょう。

立地が良いワンルームマンションのメリット

立地が良いワンルームマンションを持つことで、次のようなメリットがあります。

  • 入居期間が長く、空室期間が短い
  • 入居者がすぐに見つかりやすいため広告費が少なくて済む
  • 家賃収入が下がりづらい
  • 資産価値が下がりづらい
  • 賃貸ではなく売却も選択できる

このようなメリットがある一方で、以下のデメリットにも気をつける必要があります。

  • 価格が高い
  • ローンの手数料負担が大きい

ワンルームマンション投資は、立地が悪い物件だと失敗確率が格段に上がってしまいます。いかに立地が良い物件を手にできるかが重要です。

都心がおすすめの理由

立地が良い都心の物件をおすすめする理由は、希少性が高く、賃貸需要も期待でき、将来性もあるためです。都心では、2000年〜2007年のワンルームマンション規制ができる前のタイミングで、23区の中心部(中央区、新宿区、文京区、千代田区、港区、渋谷区)に多くの物件が建てられました。規制後は、中心部から外れたエリアでマンション建設が進んでいます。そのため、中心部のワンルームマンションは希少性が高く、資産価値が下がりづらい物件として人気です。

また、「東京都世帯数の予測」によると、東京都の単独世帯の割合は増加傾向が続き、2040年には51.2%に達すると予測されています。そのため、今後も高い賃貸需要が期待でき、賃貸も売却も検討ができるでしょう。

希少性の高さ、賃貸需要や将来性が期待できるため、立地が良い都心の物件がおすすめです。

築浅は価格が抑えられ、家賃が下がりにくい


新築のワンルームマンションも魅力的ですが、中古の方がおすすめです。なぜなら、築浅などの中古物件には、次のようなメリットがあるためです。

  • 価格が安い
  • 利回りが高い
  • 家賃の下落率が小さい

新築のワンルームマンションは、相場価格に人件費や広告費、業者の利益が上乗せされています。そのため、販売価格は評価額よりも10%〜30%程度高いのが一般的です。購入後の評価額が販売価格と差があるのは、上乗せ分が大きな理由になります。

中古のワンルームマンションであれば、コストや利益が上乗せされておらず、相場に近い金額で購入することが可能です。築浅物件であれば、価格が抑えられる上に、比較的新しい設備も搭載しています。状態によっては、購入後に修繕やリフォームをする必要もありません。

また、価格が安いため、高い利回りも期待できます。立地が良ければ、空室率が低く、安定したキャッシュフローを確保できるでしょう。家賃下落リスクも抑えられます。

あまり築年数が古いワンルームマンションを購入する場合は、修繕費やリフォーム費、管理費や修繕積立金を確認しましょう。物件価格が安かったとしても修繕費やリフォーム費が高額な可能性があります。また、管理費や修繕積立金が足りず、高くなっていることも考えられます。

中古物件の中でも、築浅ワンルームマンションは価格面や利回り面で非常に魅力的な物件です。

地方は失敗しやすい


「都心よりも地方の方がいいのでは?」と考える人も少なくないでしょう。しかし、地方のワンルームマンション投資は失敗しやすいと言われています。なぜなら、今後賃貸需要が下がっていくエリアが多いためです。既に人口減少が始まっているエリアはたくさんあり、郊外を中心に空き家も増えています。

現在の利回りは良かったとしても、将来的に入居者確保が難しくなる可能性があります。「地方の方が価格が安いから」「中古マンションサイトを見ていたら利回りが良い物件があった」という場合も、一度冷静に考えた方がいいでしょう。特に、郊外エリアのワンルームマンションは苦戦する可能性が高いです。

不動産投資はどれだけ魅力的な物件だったとしても、入居者がいなければ成り立ちません。また、3年〜4年の短期間ではなく、20年〜30年以上の長期間運用をしていくものです。先々の賃貸需要も見据えた上で立地を決めなくてはいけません。

不動産投資初心者であれば、地方・郊外のワンルームマンション投資よりも、都心を選択した方がいいでしょう。「自分の地元だから」など、変にこだわりすぎてしまうと、状況を見誤ってしまいます。地方の中でも人口が多く、将来性があるエリアであればいいですが、そうでない場合は他のエリアの方が安心です。

不動産投資会社の営業マンに「地方の方が価格が安くいのでおすすめです」「知らないエリアだと、ダメな物件を掴まされますよ」など言われても、話半分程度で捉えていた方がいいでしょう。その営業マンが都心の業者勤務であれば「地方物件は需要がないので止めたほうがいいです」など言っているはずです。

地方ワンルームマンションが必ずダメというわけではありませんが、初心者にはおすすめできません。

まとめ

ここでは、中古のワンルームマンションを選ぶ際のポイントについて紹介いたしました。ここで紹介した重要なポイントをまとめると、次の4点になります。

  • 中古のワンルームマンションは立地が良い都心の物件がおすすめ
  • 今後も賃貸需要が見込めて安定的な運用が期待できるため
  • 地方・郊外のワンルームマンションは将来性の部分でおすすめできない
  • ワンルームマンションは立地や価格、利回りや将来性を総合的に考えることが大事

経験豊富な不動産投資家であれば、新築でも地方・郊外でも成功させることは可能ですが、不動産投資初心者であれば、都心の中古ワンルームマンションがおすすめです。これからワンルームマンション投資を検討している方は、ぜひここで紹介した内容を参考にしてください。

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