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不動産投資にかかるランニングコストとは?物件別にかかるコストや内容を紹介

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不動産投資にどんなランニングコストがかかるのか、詳しい内容まで知らない人は多いかもしれません。

ランニングコストの内容や種類を知らないと、安定した運用は難しくなります。

どのようなランニングコストが発生し、物件ごとにどう違うのか把握することで、物件選びもしやすくなります。

また、収支計画も明確になります。

ここでは、不動産投資にかかるランニングコストの内容や種類について、紹介しています。

これから不動産投資を検討している方は、参考にしてください。

不動産投資でかかる主なランニングコスト


不動産投資にかかるランニングコストを把握していないと、明確な収支計画を立てることはできません。また、安定したキャッシュフローを生み出すことは難しいでしょう。

ランニングコストを把握すれば、安定した運用が可能になります。

以下は、不動産投資でかかる主なランニングコスト9点です。

1.固定資産税・都市計画税
2.所得税・住民税
3.管理費
4.修繕費
5.共用部の水道光熱費
6.仲介手数料
7.広告費
8.管理委託手数料
9.火災保険料・地震保険料

それぞれの内容について、見ていきましょう。

1.固定資産税・都市計画税

不動産投資のランニングコストの代表的なものが、固定資産税や都市計画税です。

固定資産税は、毎年1月1日時点の不動産所有者に対して課せられるため、毎年コストとしてかかります。

ただし、固定資産税は軽減措置もあることから、税額は平均して購入金額の0.5%〜1.0%程度です。

また、不動産投資物件が住宅地や都市部にある場合は、都市計画税もかかります。

不動産を所有している以上、これらの税金は必ず課税されますので、そのことを考慮した上で資金計画を立てるようにしましょう。

2.所得税・住民税

不動産投資にかかるランニングコストには、所得税や住民税もあります。

どちらも、家賃収入から必要経費を差し引いた不動産所得が出た場合にかかる税金です。

不動産所得は総合課税のため、給与所得と合算し、所得額に応じて以下の税率が課せられます。

  • 195万円以上:税率5% 控除額0円
  • 195万円超330万円以下:税率10% 控除額9万7,500円
  • 330万円超695万円以下:税率20% 控除額42万7,500円
  • 695万円超900万円以下:税率23% 控除額63万6,000円
  • 900万円超1,800万円以下:税率33% 控除額153万6,000円
  • 1,800万円超4,000万円以下:税率40% 控除額279万6,000円
  • 4,000万円超:税率45% 控除額479万6,000円

このように、所得額によって税率は大きく変わってきます。

給与所得が少なくても、不動産所得が多ければ、相応の所得税がかかることを覚悟しておきましょう。

尚、住民税については累進課税でないため、基本的には一律10%の税率です。

所得税や住民税は、確定申告を行うことで税率が決まります。

もし、不動産所得が赤字の場合は、給与所得など他の所得と合算して、節税をする損益通算も可能です。

たとえば、不動産所得が100万円の赤字で、給与所得が400万円であれば、300万円に対して税金がかかります。

また、個人ではなく法人化している場合は、法人税や法人事業税、法人住民税となりますので注意してください。

3.管理費

マンションで不動産投資をする場合は、管理費のランニングコストがかかります。

管理費とは、エレベーターやエントランス、外部廊下など、共用部分の維持管理に使われる費用のことです。

管理費の金額は、5,000円〜1万5,000円前後と物件によって異なります。

4.修繕費

マンション、アパート、戸建て、どの物件で不動産投資をする際も修繕費がかかります。

定期的に修繕やメンテナンスを実施しないと、物件の性能・品質を維持することができません。

また、老朽化が進むことで入居者確保も難しくなるでしょう。

入居者を確保し、安定したキャッシュフローを生み出すためにも、修繕やリフォームにかかる費用は必要です。

5.共用部の水道光熱費

マンションやアパートの場合は、共用部分の水道光熱費もランニングコストとしてかかります。

共用部分とは、エントランスや外部廊下、外部階段など、入居者全員が使用する部分です。

そのため、規模が大きい物件ほど、共用部の水道光熱費は高くなります。

6.仲介手数料

仲介手数料も、不動産投資でかかるランニングコストの1つです。

空室になり、不動産会社に次の入居者を探してもらった場合、業者に対して仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料の相場は家賃の1ヶ月程です。

入居者の入れ替わりが多いと、何度も仲介手数料を支払うことになります。

7.広告費

不動産投資をする際にかかるランニングコストが、広告費です。

入居者を募集するために必要な費用であり、広告費用や業者への成功報酬として支払われます。

相場は家賃の1ヶ月〜3ヶ月分です。
競合物件が多いエリアほど、広告費の支出も増えます。

8.管理委託手数料

マンションやアパートなど、不動産投資物件の管理を委託する場合にかかるランニングコストです。

管理を委託すれば、

  • 家賃回収
  • 入居・退去手続き
  • クレーム対応

など、運用に関する諸々のことをすべて対応してもらえます。

手数料は管理会社によって異なりますが、家賃収入の5%+消費税が相場です。

9.火災保険料・地震保険料

不動産投資は、火災保険料や地震保険料もかかります。

近年、各地で自然災害が猛威を振るっていることから、これらの保険は必須です。

火災保険料や地震保険料も、物件や補償内容によって保険料が変わります。
木造物件の方がRC造物件より高くなる傾向があります。

不動産投資物件ごとの主なランニングコスト


ここでは、戸建て、アパート、マンションと、各不動産投資物件でかかるランニングコストについて紹介します。

上記9点の内、どのランニングコストが発生するのか、確認していきましょう。

戸建て

戸建ての場合は、共用部の水道光熱費や管理費が必要ありません。

アパートやマンションのように、共用部分がないためです。

そのため、アパートやマンションよりも、ランニングコストの項目は少なくなります。

また、実際の費用もアパートやマンションよりも安く収まることが多いです。

以下は、戸建ての運用でかかる主なランニングコストになります。

  • 固定資産税・都市計画税
  • 所得税・住民税
  • 修繕費
  • 仲介手数料
  • 広告費
  • 管理委託手数料
  • 火災保険料・地震保険料

アパート

アパートを運用する場合は、基本的に紹介したランニングコストすべて発生します。

共用部分があるため、管理費や共用部の水道光熱費もかかります。

とはいえ、アパートの場合、共用部分がほとんどない物件も多いため、これらの費用はそれほどかかりません。

以下は、アパートを運用する際にかかる主なランニングコストです。

  • 固定資産税・都市計画税
  • 所得税・住民税
  • 管理費(共益費)
  • 修繕費
  • 共用部の水道光熱費
  • 仲介手数料
  • 広告費
  • 管理委託手数料
  • 火災保険料・地震保険料

マンション

1棟か区分所有かによっても変わりますが、基本的にマンションも、すべてのランニングコストがかかります。

区分所有の場合は、管理費や修繕積立金で賄うため、共用部の水道光熱費は発生しません。

管理費や修繕積立金は、築年数が古くなると高くなることが多いため注意が必要です。

また、物件によっては、修繕積立金が不足し、大規模修繕前にまとまった費用を請求されることがあります。

以下は、マンションでかかる主なランニングコストです。

  • 固定資産税・都市計画税
  • 所得税・住民税
  • 管理費(共益費)
  • 修繕費
  • 共用部の水道光熱費
  • 仲介手数料
  • 広告費
  • 管理委託手数料
  • 火災保険料・地震保険料

まとめ


今回は、不動産投資にかかるランニングコストの内容や種類について紹介しました。

不動産投資には、さまざまなランニングコストが発生します。

コストを把握することで、実質利回りの算出や物件選びがしやすくなり、収支計画も立てやすくなるでしょう。

ここで紹介した内容を参考にして、早速、不動産投資を進めていきましょう。

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