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税金を減らそう!不動産投資で節税する仕組みと2つの注意点を紹介

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税金を減らそう!不動産投資で節税する仕組みと2つの注意点を紹介

「不動産投資で節税するにはどうすればいいの?」
「不動産投資の節税で注意した方がいいことは?」

など、不動産投資の節税の仕組みについて、疑問を持っている人は多いことでしょう。

賢く節税をすれば、その分、多くのお金を手元に残すことができます。

安定した不動産経営をするためにも、しっかりと節税の仕組みを理解しておくことが大事です。

ここでは、不動産投資で節税する仕組みや注意点について紹介しています。

これから、不動産投資を始める予定の方は、節税の仕組みを理解し、十分なキャッシュフローを確保しましょう。

所得税を節税する仕組み


不動産投資で利益が出ると、所得税がかかります。

所得税は家賃収入にかかるものではなく、不動産所得に給与所得等を加えた課税所得に対してかかるものです。

  • 不動産所得=家賃収入−必要経費
  • 課税所得=不動産所得+給与所得等−控除

そして、所得税の税率は、以下のようになっています。

  • 195万円以下:税率3% 控除額0円
  • 195万円超330万円以下:税率10% 控除額97,500円
  • 330万円超695万円以下:税率20% 控除額427,500円
  • 695万円超900万円以下:税率23% 控除額636,000円
  • 900万円超1,800万円以下:税率33% 控除額1,536,000円
  • 1,800万円超4,000万円以下:税率40% 控除額2,796,000円
  • 4,000万円超:税率45% 控除額4,796,000円

つまり、不動産所得が多くなるほど、課税所得額が増え、所得税は高くなります。

逆に、不動産所得を抑えることができれば、課税所得額が減り、所得税を節税することが可能です。

そのため、所得税を節税する主な方法は、次の2つがあります。

1.できるだけ必要経費を計上する
2.できるだけ控除をする

少しでも不動産所得を少なくするために、必要経費はしっかりと計上しましょう。

不動産投資の主な必要経費は以下のとおりです。

  • ローン金利
  • 礼金
  • 更新料
  • 管理費(共益費)
  • 税金
  • 通信費
  • 書籍代
  • 物件視察のための交通費
  • イベント参加のための交通費
  • 損害保険料
  • 管理委託手数料
  • 税理士や司法書士への報酬
  • 減価償却費
  • 修繕費

など、さまざま費用が、必要経費として認められています。

抜け漏れがないように、できるだけ必要経費を計上することで、不動産所得を減らすことが可能です。

また、経費同様、控除も漏れがないようにしましょう。

所得税を節税したいのであれば、控除を忘れてはいけません。

以下は、主な控除です。

  • 給与所得控除
  • 配偶者控除
  • 基礎控除
  • 社会保険料控除
  • 生命保険料控除
  • 地震保険料控除

さらに、複式簿記による青色申告で確定申告を行えば、65万円の特別控除を受けることができます。

白色申告は手間が少ないためラクではありますが、控除はありません。

これらの控除も漏れなく行い、青色申告をすることで、所得税を節税できます。

このように、必要経費や控除をしっかりと行い、不動産所得や課税所得額を減らすことが、不動産投資で所得税を節税する仕組みです。

住民税を節税する仕組み


住民税を節税する仕組みは、所得税と基本的に同じです。

住民税は、課税所得額に対して10%(市町村民税6%、道府県民税4%)かかります。

そのため、所得税同様、必要経費や控除をしっかりと計上することで節税が可能です。

所得税を節税すれば、住民税の節税にもつながります。

赤字の不動産所得で所得税と住民税を節税する仕組み


不動産所得が赤字の場合も、所得税や住民税を節税できる仕組みがあります。

損益通算と言われる仕組みです。

損益通算は、赤字所得を他の所得と合算することで、課税所得を少なくできるのが特徴になります。

たとえば、不動産所得が100万円の赤字で給与所得が400万円の場合、損益通算により、総所得は300万円です。

このように、赤字を合算させることで所得額を減らせるため、所得税や住民税の節税ができます。

不動産投資で赤字が出た場合は、損益通算をすることで、節税ができる仕組みです。

相続税を節税する仕組み


先の話になりますが、不動産投資によって相続税を節税できる仕組みもあります。

現金や預貯金を相続しようとした場合、額面どおりの評価額となるため、高い相続税がかかります。

たとえば、5,000万円の現金を相続する場合、評価額は5,000万円です。

しかし、不動産投資であれば相続税評価額が低くなるため、相続税を節税することができます。

不動産の評価は、実勢価格の7割前後である路線価で行われます。

さらに、賃貸住宅用に貸し出している土地は、小規模宅地の特例の貸付事業用宅地(200㎡まで)として評価額は額面の5割前後まで減額されます。

現金だと5,000万円で評価されるのが、5,000万円の投資用物件であれば2,500万円〜3,000万円前後で評価されることになります。

評価額が大きく下がることで、相続税を節税できることから、節税対策として不動産投資を行う方は多いです。

不動産投資で節税をする際の注意点


不動産投資で節税をする仕組みだけでなく、注意点についても把握をしておきましょう。

ここで紹介する注意点を知らないと、ペナルティを課せられたり、節税が出来ない可能性があります。

不動産投資で節税をする際の2つの注意点について、見ていきましょう。

認められていない経費を計上してはいけない

所得税や住民税を節税したいからといって、認められていない経費を計上してはいけません。

敷金やローン元金など、経費でないものを計上しても、バレてしまうでしょう。

税務署に違反がバレると、「ほ税」と呼ばれる犯罪行為として、重加算税(税額の35%〜40%程度)が課せられる可能性があります。また、悪質な場合は刑事罰を受ける恐れもあるため注意してください。

あたりまえのことですが、認められていない費用を経費計上するのは絶対にやってはいけないことです。

海外住宅投資の節税には気をつける

海外住宅投資による節税には気をつけてください。

海外住宅投資による節税とは、簡単に説明をすると以下のような方法です。

1.アメリカなど海外の中古不動産投資物件を購入
2.家賃収入よりも多い減価償却費によって赤字化
3.赤字を日本の所得と合算して節税

このような方法で、節税ができていました。

しかし、今後は海外住宅投資による節税ができなくなる可能性があります。

2019年11月27日の日経新聞で、政府は海外住宅投資による節税をできないようにする方針だと報じられました。

富裕層への課税強化の一環と考えられています。

もし、本当に節税が認められなくなるのであれば、上記のように海外で出る赤字を損益通算することができなくなります。

これまでは、不動産投資によるメジャーな節税方法の1つでしたが、今後は期待できません。

2020年度の税制改正に盛り込まれ、適用は2021年以降の見通しです。

以上のことから、海外住宅投資の節税には十分気をつけましょう。

まとめ


ここでは、不動産投資で節税する仕組みや注意点について紹介しました。

最後にもう1度、大切なポイントをまとめると、次の4点が挙げられます。

  • 必要経費や控除をしっかりと計上することで所得税や住民税を節税できる
  • 不動産所得が赤字の場合は他の所得と損益通算をして節税できる
  • 海外住宅投資の節税は認められなくなる可能性があるため注意が必要
  • 節税も大事だが稼げる物件を見つけて収益性を高めることが1番大事

これから不動産投資を始める方は、ここで紹介した内容を参考にして、賢く節税をしましょう。

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