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不動産投資における利回りとは?利回りの基礎について学ぼう!

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不動産投資を行う上で、とても重要になってくるのが利回りです。利回りにはどんな種類があるのか、利回りの注意点や全国の相場はもちろん、利回りをキープする上で必要なことた高めるポイントについて解説していきます。

ぜひ、最後までお読みください!

不動産投資における利回りとは

不動産投資にチャレンジしようと思って色々調べていると、必ず目にするのが利回りです。利回りは、不動産投資を成功させるためには、必要不可欠な指標の1つとなります。

不動産投資における利回りとは、簡単に言うと、どれだけその投資物件で利益をあげれるかを表しています。一般的には、利回りが高ければ高いほど、利益を多く生み出すと言えます。

不動産投資には、「表面利回り」と「実質利回り」がある

不動産投資における利回りには、実は、「表面利回り」と「実質利回り」の2パターンがあります。
(どっちが大事なのか、どういう見方をすればいいのか、という知識を読者に与えてください。ここから事実の羅列が続いてしまっており、読者が読み進めるモチベーションが保てなさそうです。)

表面利回りとは、「1年の家賃収入÷物件価格×100」で求める極めてシンプルなものになります。もし、物件Aの1年の家賃収入が100万円、物件価格は1,000万円とすると、100万円÷1,000万円×100で、表面利回りは10%となります。

でも、実際には物件を維持するための経費がかかりますよね?
その経費を売上から取り除いて利益を計算したものが実質利回りです。
こちらの方が重要な指標となります。

実質利回りとは、表面利回りの計算式に、諸経費を加える形となり、「(1年の家賃収入-物件を維持するための諸経費)÷(物件価格+購入の際の諸経費)×100」となります。

経費には、物件を維持するためのものと、物件の購入の際に発生するものがあります。一体どんな経費が発生してくるのかを見ていきましょう!

不動産投資の運用時に必要な経費の詳細とは?

物件を維持するための主な諸経費には、

  • 管理費、修繕積立金
  • 固定資産税
  • 火災保険、地震保険の保険料

が挙げられます。

管理費、修繕積立金とは、マンションであれば共有部分であるエントランスや廊下、階段などを綺麗に保つための掃除や物件が老朽化することにより修繕が必要になってくるので、その費用を入居者から毎月徴収します。
固定資産税は、毎年1月1日に物件を所有している者が市町村に対して支払う税金となります。もし、2019年の1月2日に物件を購入した場合には、翌年の2020年から固定資産税を支払います。
そして、火災保険や地震保険の保険料は、いつどこで起こるか分からない災害に備えて加入をしている方がほとんどで、加入した際には、当然ながら保険料を支払う必要があります。

購入の際の諸経費には、

  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 印紙税

など、税金が発生します。

不動産取得税は、物件を購入した際に発生し、都道府県に支払う税金となります。

建物や土地には、登記簿謄本というものがあり、物件住所や構造、所有権や抵当権といった情報が記載されています。物件を購入すると、所有者が変わるので、所有者の移転登記をする必要がります。その際に発生する税金が、登録免許税となります。

物件を購入する際の売買契約書には、印紙を貼る必要があり、その印紙代として印紙税が発生してきます。

実質利回りは、これらの諸経費を考慮しなければならないので、同じ家賃収入、物件価格でも表面利回りと数字が異なってきます。

表面利回りと同じ物件A(1年の家賃収入が100万円、物件価格は1,000万円)で、物件を維持するための諸経費、購入の際の諸経費をともに50万円とすると、(100万円-50万円)÷(1,000万円+50万円)×100で実質利回りは、約4.7%となります。

諸経費を考慮するだけで、利回りが10%と4.7%と大きく差が出てくるのが分かりますよね。

インターネット上の利回りは、表面利回りで記載しているものが多く、かなり高利回りものもあります。なので、それで実際に物件を購入してしまうと、経費が考慮されていないので、思っていたよりも利益が出ない恐れがあります。

不動産投資を行うのにインターネットを利用するのであれば、記載されている利回りが、表面利回りなのか実質利回りなのかを確認し、経費が反映されている実質利回りで行うようにしましょう!

不動産投資の利回りの全国の相場はどれぐらい?

不動産投資の利回りは、地域によって相場が異なります。

東京3.8%~4.4%
さいたま5.1%
千葉5.7%
横浜4.8%
札幌5.5%
名古屋4.9%
大阪4.5%~4.6%
福岡4.9%


出典:日本不動産研究所 第41回 不動産投資家調査(2019年10月現在)

上記のデータは、期待利回りを表しています。

期待利回りは、投資家が不動産投資を行う上で、年間でこれぐらいの利益が欲しいなと家賃を設定するのに参考になる利回りとなります。

データを見ると、東京以外の地域は、利回りが4.5%以上となっているのが分かります。

なぜ東京の利回りが低くなってしまうのかというと、他の地域と比べて、物件価格が高くなっているからです。

利回りは、「1年の家賃収入÷物件価格×100」で求めるんでしたよね?物件価格が高くなってしまうと、計算式でいうと分子にあたるため、利回りが低くなってしまいます。

・1年間の家賃収入100万円、物件価格1,000万円の場合
⇒100万円÷1,000万円×100=10%
・1年間の家賃収入100万円、物件価格2,000万円の場合
⇒100万円÷2,000万円×100=5%

不動産投資を長期で成功させる秘訣とは


せっかく将来の資金作りのために不動産投資をするのであれば、誰もが成功させたいと思うでしょう。不動産投資を長期で成功させるには、やはり利回りが重要になってきます。ここからは
、不動産投資を成功させる秘訣についてお話していきます。

利回りを維持する

不動産投資の利回りは、運用していく中で、当初は5%だったのに、2%に下がったり、7%に上がったりと変動していきます。なぜ、このように利回りは変動するのでしょうか?

利回りの変動の理由は、空室率です。20室あるマンションを丸々1棟購入したとしましょう。20室全て入居している状況で利回りが5%だったとすると、空室の部屋が1室、2室と増えていけば、当然ながら家賃収入が入らなくなるので、利回りが低下してしまいます。

利回りを維持するには、いかに空室率を0%に近づけるかことが重要になります。

現状の利回りをさらに高める

利回りを維持することができたら、さらにステップアップで、利回りを現状よりも高めることにチャレンジしてみましょう。

入居者が求めるニーズは、年々変化しています。

例えば、現在は、スマートフォンが普及していて、若者だけではなく、サラリーマンやお年寄りも使用している中、これがあれば便利だなと思うのが、無料で使用できるネット環境です。

部屋探しで、もともと無料で使用できるネット環境がついている物件は、非常に人気があります。今の時代のニーズに合っている物件といえます。人気がある物件は、入居者がつきやすく、空室率を0%に近づけることが可能となってきます。

他にも、犬や猫を飼っている人は、ペット可物件を探しますよね?しかし、ペット可物件のまだまだ少なく、物件探しに苦労している人も多くいます。ここで、ペット可物件として、募集をかけると、これもまた人気があるので、空室率を低くキープできるようになります。

無料で使用できるネット環境がついている物件もペット可物件も、家賃相場よりも家賃を上乗せしても、人気があるため、すぐに入居者がつきやすい傾向にあります。

もし、利回りを維持することができているのであれば、次は、今の時代、部屋探している人はどんなものを求めているのか入居者目線に立ってみてましょう!

そして、色んなものをプラスアルファでつけてみて家賃UPをしても、空室率を低い状態でキープできるのであれば、1年間の家賃収入が増えるので、利回りを高めることが可能です。

まとめ 


不動産投資をするのであれば、まずは、しっかり利回りとは何かを把握する必要があります。利回りの重要性を理解することができれば、実際に、利回りを意識しながら不動産投資を行ってみてください。そして、入居者がいなければ、不動産投資は成功できません。不動産投資を成功させるために、入居者が何を求めているのかを考えて、ニーズに答えるようにしましょうね!

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