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reitって一体どんな投資方法なの?初心者の方にも分かりやすく解説します!

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「reit」って不動産投資の1つと聞いたけど、家を買って誰かに貸すんじゃないの?

こんな疑問を持った方はいませんか?

reitは皆さんがイメージする家を誰かに貸して家賃収入という利益を得るとは少し違った投資方法なんです!
今回は、reitとはどんな投資商品なのか、はじめての方にもわかりやすく解説していきますので、最後までどうぞよろしくお願いします!

reitのしくみ


将来の資金作りでも始めてみようかなと色々調べていると目にする「reit」。

reitは、「Real Estate Investment Trust」の略称で、アメリカ生まれの商品なんです。
日本では、JAPANのJを取り、J-REITという愛称で呼ばれています。

reitは、商品名として使用されていますが、実は、「不動産投資法人」という投資家からの資金の預かり、不動産から得た収益を投資家へ分配など、証券会社のような役割を果たします。

実際に不動産の購入・運用・一般事務は、reitではなく、reitが委託する会社によって行われます。

reitのしくみとしては、

①reitにおいて投資証券の発行
②投資家が投資証券を購入
③投資家から集めた資金で不動産を運用
④運用によって得た収益を投資家へ分配

になります。

投資家が購入する投資証券は、株式と同様、証券取引所に上場しており、いつでも取引所にて購入することができます。注文方法は、指値注文・成行注文があります。

reitでは、マンションや戸建だけではなく、オフィスビルや商業施設、ホテルなど、多くの投資対象となる不動産があり、「単一用途タイプ」と「複合用途タイプ」の2種類に分類されます。

単一用途タイプ

単一用途タイプは、投資対象となる不動産の用途が1つに限定されている商品になります。

用途は、
・オフィスビルタイプ
・住居タイプ
・商業施設タイプ
などがあります。

1つの用途に限定されているということは、利益も損失も大きくなるというメリット・デメリットが共に潜んでいます。

複合用途タイプ

複合用途タイプは、用途が2つ以上で成り立っている商品になります。

もし、片方に損失が生じていたとしても、もう一方で利益であれば、損失をカバーすることができます。

しかし、用途が増えれば増えるほど、得られる利益は少なくなる可能性があるので注意しましょう。

不動産投資には、reitの他に直接不動産投資がありますが、この両者の大きな相違点は、誰が不動産の購入・運用を行うのかということです。

reitは、不動産投資法人であるreitによって行われますが、直接不動産投資では、投資家本人が不動産の購入・運用を行います。ご自身で不動産を探したり、入居者が決定した後の管理は、なかなか大変な作業です。

一方、reitではこういった作業がないので、投資家は、時間や手間が省けるということになります。

reitは投資信託の1種である

投資信託は、投資家から集めた資金を運用のプロが、日本や海外の株式や債券などいった商品を購入し、運用します。そして、得た収益を投資家に分配する商品になります。

reitも、不動産投資法人であるreitが介しており、投資信託の1種であるといえます。

reitとは少額で始めることができる

reitを気軽に始めることができる理由の1つとして、少額の資金で投資可能という点が挙げられます。

直接不動産の場合、マンションや戸建をご自身で購入しなければならず、その資金は安くても数百万~数千万円と、なかなか手を出しにくい金額です。

一方、reitは、1人の投資家ではなく、複数の投資家から資金を集めて運用を行うので、10万円以下で購入できる商品も多く存在します。

不動産投資をしてみたいけど、多額の資金は用意できないなと思う方は、まずは、少額で始められるreitをおススメします!

reitで利益を得ることはできるのか


reitを始めるにあたり1番気になるのが、利益を得ることができるかですよね。

reitの利益は、売却益と投資家から集めた資金で運用を行い、運用で得た収益を年1,2回、投資家に分配される分配金の2種類となります。

株式にもreitとよく似た配当金というものを投資家に分配するのですが、株式の配当金は、一部の企業しかなく、reitの分配金よりも少ない傾向にあります。

では、なぜreitの分配金が株式の配当金よりも多く投資家に分配されのでしょうか?

それは、通常、法人が利益を得た場合、法人税という税金が発生します。法人は、利益から利益を出すのに費やした費用や法人税を差し引き、残った利益を投資家に分配しています。

一方、reitは、得た利益の90%以上を投資家に分配することにより、法人税がかからないので、分配金が株式よりも多くなります。

reitの分配金利回りはどれぐらい?

reitの運用は、ご自身ではなく投資法人が行うので、リアルタイムでどれぐらいの収益があるのか把握することは、なかなか困難です。

ここで、どれぐれいの利益が見込めるのかどうかが分かれば、ある程度、利益を予想することができますよね?この指標となるのが、分配金利回りです。

分配金利回りは、「分配金÷投資資金×100」で求めることができます。

一般社団法人 不動産証券化協会のデータによると、reitの分配金利回りは、2009年12月の6.76%から下降傾向にあるものの、2019年10月は3.42%とと、銀行の金利と比較すると、高金利ですよね!

reitは、短期ではなく、中長期の投資商品なので、少しずつ資産を増やしていきたいという方には、おススメです!

reirの利益は税金がかかる

reitで利益を得た場合には、税金が発生します。

税金は、株式と同じ20.315%の税率となります。分配金が10万円の場合、実際に手元に残るのは、10万円-10万円×20.315%=7万9,685円です。

reitは、NISAを利用することが可能なので、NISAを利用して利益を得た場合には、非課税となり、節税対策になります。

reitで損失が生じた場合は、損益通算&繰越控除を忘れずに!

reitは、損失が生じることも多々あります。もし、損失が生じた場合には、損益通算や繰越控除を利用しましょう。

もし、reitで100万円の損失が生じた年に、株式で100万円の利益を得た場合には、この双方を損益通算することができます。

本来なら、株式で得た100万円の利益に対して税金が発生しますが、損益通算することにより、損益が-100万円(reitの損失)+100万円(株式の利益)=0円となり、税金がかかりません。

損益通算できる利益がない場合には、損失が生じた年の翌年以降3年間は、損失を繰越控除することができます。

繰越控除を利用する場合は、確定申告を行わなければならないので、忘れずに手続きを行いましょう!

まとめ


reitは、誰でも簡単に始めることができる投資商品です。さらに、分散投資の1つとして選択する方も多く、リスクヘッジ効果が期待できます。

銀行に預けていても資産が増えないこの時代、ぜひreitで資産運用を始めてみてはいかがでしょうか?

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